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【央视新闻客户端】

购买一手房

一 、选房

你需要根据自己的实际经济和家庭情况 ，来从房子的地段
，户型，面积 ，周围环境以及医疗等情况
，还有小区环境、绿化以及周围配套设施等多个方面综合考虑，选择适合自己的房子
。

此外 ，你还需要关注的重点是该小区的开发商的资质
，仔细查看对方的“五证两书 ”，以免上当受骗。“五证”分别为《建筑用地规划许可证》
、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》 、《建设工程开工证》和《商品房销售（预售）许可证》 。而“两书
”则分别为《商品房质量保证书》以及《商品房使用说明书》
。

二
、签商品房买卖合同

开发商只能在预售许可证下来之后 ，才能够和你签订相应的商品房买卖合同。

三、办理贷款

准备好相关的材料，前往银行申请贷款 。一般来说
，贷款的年限越长，每个月的月供就少 ，可是还款总额也越多
。所以
，好还是要根据你的实际经济情况来做出选择。

购买二手房

一 、买卖双方达成交易意向 。

首先你要根据自己的实际情况选好你想购买的房，然后去实地考察
。如果有想买的意愿的话 ，就可以和卖方开始谈谈就交易价格
、方式以及费用划分等等方面达成初步一致意见。但是记得不要忘了
，你要查验对方的房产证以及水电气费的缴纳记录等 。

二、买方向银行进行贷款申请

如果你想申请贷款，那么你好先向银行进行相关业务的咨询 ，然后申请贷款的初评
，这样你就可以做到对需要申请的贷款额度心中有数
。一般而言，银行需要对你所要购买的二手房进行价值评估。

三 、买卖双方签署《房产买卖协议》

你和卖方就各种事宜达成一致意见后 ，就可以到相关部门去签署《房产买卖协议》了 。

四
、交首付款

这之后你就可以拿着签署的《房产买卖协议》以及其他的相关材料去银行正式申请贷款了。

五、面签合同

经过银行一系列手续审核通过你的申请之后
，就会通知你去签署《借款合同》，并交纳其他相关贷款担保手续；

六 、办理过户及担保手续
。

这之后 ，就可以去在相关部门申请办理过户了。

七
、发放贷款

经过银行一系列手续审核之后就会开始正式向你发放相应的贷款 。

由此看来，购买一手房和二手房还是有很多不同的
，二手房需要注意的事项更加多，需要的流程和手续也更加多
。不过 ，到底后是购买一手房还是二手房
，终都要根据你自己的实际经济情况来进行选择。

房地产基础知识有哪些楼房销售要注意什么

你好,很高兴为您作答.房地产基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产” 。

房地产的形态：1 、单纯的土地；2、单纯的房屋；3
、土地和房屋的综合体
。

房产是房屋及其权利的总称 ，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物
，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树 、路等)

房地产按类型分为：1
、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3 、经营用(门头等 ，50年)；4
、行政用(市政府、法院等
，50年)；5 、其他用(学校，博物馆等) 。二
、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称
。

房地产产业的主要内容：

1、 土地的开发和再开发；

2 、 房屋的开发和建设；

3
、 地产的经营(包括土地权的出让、转让 、租赁、抵押等)；

4
、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁 、抵押)；

5
、 房地产中介服务(包括信息、测量 、律师
、经纪、公证等)；

6 、 房地产物业管理；

7
、 房地产金融(包括信息、保险 、金融投资等)。

三
、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物 ，位置不可移动
，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动 、固定性 ，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3
、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值 、增值性，前提是国家的政局稳定
，由土地性质决定，土地有限
、不可再生 ，但人们对土地的需求日益增大、增加
，物以稀为贵，房地产作为龙头产业 ，税收约占国民生产总值的10% 。

※ 房地产的前景

1 、城市化水平走势稳步提高
，形成对房屋越来越高的需求
。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；

2
、人口流动增加形成对住宅的需求；

3、居民消费水平的提高；

4 、城市的旧城改造 ，增加居民对住宅的要求；

5
、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

政府改革深化内需

1、 取消福利分房
，实行住宅货币化；

2 、 开发二手房市场；

3
、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；

4、 下调税费 ，出台法律法规
，激励住房需求 。

五证两书

一 、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认 ，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证
。

三
、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落 、用途
、土地使用面积、使用年限 、和“四至 ”范围 。

四
、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证
，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑 ，不受法律保护
。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市 、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业
，销售商品房的批准性文件

六
、“两书
”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释

一 、基本参数

※ 复式：区别于跃层，受跃层启发 ，经济型跃层结构(上下不一样高)；

※ 错层：户内楼板面高度不一样
，错开出有楼梯连接，但未分成两层 ，适合大面积住宅；

※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

※ 开间：住宅的宽度
，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称 ，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比
，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度
、卫生条件及土地利用率 。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火 、防爆等方面的空间要求 ，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地
。

※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通
、电通、水通，土地平整。

※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通 、上水通
、雨污水通、电力通 、通讯通
、热力通、煤气通
，场地平整 。

二 、与产权有关的概念

※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有
、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能 ，是物权的一种
，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利
。

※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则 。

※ 房地产权登记：通常称“产权登记 ”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制 ，加强城镇房屋的管理
，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记 ，经审查确认产权后
，由房屋管理机关发给房屋所有权证
。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记 ，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体
，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分 。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小 ，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利
，并承担相等的义务。

※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息
。房屋产权仍由产权所有者自行管理 ，债权人只按期取息
，而无使用管理房屋的权利，待借款还清 ，产权人收回房契抵押即告终结。

※ 过户：即更换房屋承租人姓名 。

三 、与面积有关的概念

※ 建筑面积：建筑物各层面积总和
，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用
、辅助面积和结构面积

※ 公摊面积：

1、 公共门厅 、过道、电梯井
、楼梯间、垃圾道 、变电室
、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和
。

※ 使用面积系数：用百分率表示 ，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯 、走道
、所占净面积的总和 。

※ 结构建筑面积：建筑物各层中
，外墙、内墙 、垃圾道
、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和
。

※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65% 。使用率与人流量密切相关 ，人流量大的地方
，使用率低
。

※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等 ，以及不包含在结构面积中的烟囱 、通风道
、管道井 。

※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比
。

※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度
”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 。

※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念

※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭
，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人 ，过程中按揭人享有使用权
。

※ 按揭所用材料：

1 、 身份证复印件；

2、 户口本复印件；

3
、 结婚证复印件；

4、 学历证复印件；

5 、 收入证明；

6
、 购房合同复印件；

7、 营业执照复印件；

8 、 三个月的连续税单；

9
、 固定资产的发票；

10、 借款申请表。

※ 契税：指房屋所有权发布转移时
，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费 。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费 ，约为房价的1.5%

五 、与住宅相关的概念

※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅
，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房 ，里面一应俱全
。

※ 花园式住宅：一般带有花园
、草坪、车库样式为二 、三层
，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备 ，装修华丽
、富有变化。

※ 双拼：连拼
，叠拼 。

※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅
。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施 ，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司
，以及依赖网络进行社会活动的人群 。

※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性
。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低 ，能够适应中低收入家庭的承受能力
，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策 。

※ 经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税 ，减半征收水电增客费等各种税费
。建设用地采取行政划拨方式供应
，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3% ，市场利润被限在3%以下 。

※ 经济适用房价格构成

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息 、税金3%以下利润
。商品房除以上8项外
，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等) ，土地出让金其利润不受限制
，由市场决定。

※ 经济适用房与商品房有什么不同

※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？

居民个人购买的经济适用房产权归个人；

房屋的产权分四部分：使用权、占有权
、处置权和收益权 ，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后
，收益全部归个人所有 。 如果觉得答案满意请采纳,谢谢!

从事与房地产相关行业的人，往往是需要懂得相关的知识 ，特别是关于房地产理论的基础知识
，它是很关键的，那房地产基础知识有哪些?在购买楼房的时候会见到销售员 ，目前楼房销售也是越来越多的，而楼房销售要注意什么?

一、房地产基础知识有哪些

1 、房地产：是房产和地产的总称
，也叫做不动产
。

2
、房地产有三种存在形态，分别是：单纯的房屋、单纯的土地 、土地房屋的综合体。

3
、房地产的特征：

(1)由于土地不可移 ，房屋也不可动
，房地产的位置是有固定性的 。

(2)由于每宗房地产的价值都不同，房地产区域有差别性
。

(3)由于房地产价格贵 ，土地又是永久的
，所以房地产具有高值、耐久性。

(4)由于货币贬值 、货币增值
、房产保值、房产增值，所以房地产具有保值 、增值性 。

4
、房产：是房屋及其相关权利的总称 ，权利具体包括：使用、收益 、占有、处分等
。

5
、房屋分类：

a、根据功能用途分为：商业用房(门面 、商场)
、工业用房(厂房、仓库) 、居住用房(小区
、高品住宅)、办公用房(写字楼) 、行政用房(军事
、学校等单位用房及城市)。

b、根据建筑结构分为：钢结构 、砖混结构
、钢筋混凝土结构、砖木结构和其他 。

c 、根据所有权归属分为：公房(直管公房和自管公房等)和私房。

6、地产：是土地及其相关权利的总称
，权利具体包括：收益
、使用、转让等
。

7 、土地分类：

a
、开发利用：生地和熟地。

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地 。

c 、用途：工业用地
、仓储用地、居住用地 、商业服务用地
、市政公共设施用地、交通用地 、绿化用地
、特殊用地等
。

8、房地产业：是指从事房产开发 、经营、管理和服务的行业，具体包括：

(1)土地开发

(2)房屋建设
、维修、管理

(3)土地使用权的有偿划拔 、转让

(4)房屋所有权的买卖
、租赁

(5)房地产抵押贷款

(6)房地产市场

9、土地使用权：是指土地所有权拥有者按照土地分类对自己的土地加以利用的权利 ，也就是说根据法律对自己的土地行使利用 、经营
、收益的权利。

10、土地公有制有两种形式
，分别是：集体所有制和国家所有制 。

(1)农村土地是集体所有制，属于农民集体所有
。

(2)城市土地是国家所有制 ，属于全民所有。任何个人都无法取得土地的所有权 。

11 、土地使用获得的方式：

(1)划拔：无偿使用，例如：医院
、学校、军事用地 、机场等市政建设工程
。

(2)出让：从国家有偿取得使用权
，获得方式包括：协议(如200-250万/亩)
、招标(提出底价，根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得 ，不违法的前提下
，通过正规渠道取得)。

12 、房地产市场：

(1)一级市场：以土地为体，也就是所谓的土地市场、土地交易市场 。

(2)二级市场：开发商获得土地以后 ，投入一定的资金进行建设
，然后通过有偿或者是赠与把产权转卖给有需求的人，也就是市面上常见的新建商品房的买卖市场
。

(3)三级市场：房屋在消费市场的再次流通 ，具体包括：抵押
、买卖、转让 、租凭(二手房)。

13
、土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份
，根据指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，把城市土地使用权出让给土地使用者 ，并且向土地使用者收取一定金额的土地使用权出让金的行为 。双方一般都是国家和用地单位或者是个人。

12 、土地产权具体包括：土地所有权
、地役权、抵押权 、地上权
、典权、租赁权
。

13 、土地使用年限：是指国家把土地使用权出让给土地使用者
，然后双方约定清楚土地使用者可以使用的具体年限时间和到期时间。

14
、土地使用权出让年限具体有以下几种：

(1)居住用地：70年 。

(2)工业用地、教育 、科技、文化卫生
、体育及综合或其他用地：50年
。

(3)旅游、商业 、娱乐用地：40年。

15
、土地使用年限到期后的处理方法：

(1)国家有权力无条件的收回该土地 。

(2)建筑主体经质控部门检验后不属危房，可以以当时的地价购买土地使用年限 ，年限由政府规定，否则无条件收回
。

(3)项目的存在不影响城市规划
，对市容也没有影响，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

二、楼房销售要注意什么

1 、吸引客户眼球好的先说 。客户面对很多楼盘所以你一定要先抓住客户的眼球 ，先和客户介绍的卖点将获得有效的效果
，带来好的印象
。

2
、信任。只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础 。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任 ，这可不能忽视
。

3、了解客户需求
，学会倾听。只有学会倾听了解到了客户的需求，根剧客户的需求进行介绍才能打开客户的心扉 ，你才知道应该怎么说 。不要一见到客户就滔滔不绝地介绍
，要先倾听，了解客户的想法 ，要学会对销售进行提问。

4 、学会说话
。我们常说见人说人话见鬼说鬼话
，在这里不是贬义词，尽管都是买房子 ，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性
，人关注性，给子女购买的人关注环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄 ，见什么人说什么话的房地产销售技巧 。

5
、带客户畅想未来
。买房子就是买未来
，这么大一笔资金的投入谁都会慎重，怎么才能让客户掏钱 ，很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘
，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧 ，将客户的居住的美妙情景画在客户心中
，让客户有购买想法才有激情 。

房地产基础知识有哪些?它的基础知识是有很多的，作为房地产从业者 ，如果要了解这些基础知识的话
，应该要综合各个方面的内容去了解下
。楼房销售要注意什么?楼房销售人员最好是能够经过系统的培训，才能够真正胜任这份工作。

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