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证券时报记者 罗曼

6月29日 ，三棵树(603737,股吧)一则公告称
，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企 ，其中一家逾期票据金额5137.06万元
，另一家逾期票据金额148.44万元 。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付
。

本是一则不起眼的公告 ，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升
，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长 。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款 、应付票据科目，体现为公司的无息债务 ，因此房企通过支付票据不仅能替代融资
，同时在“三道红线 ”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）
。于是 ，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构
，并扩大对上游供应商的资金占用。

统计数据显示，2018年一季度 ，上市房企的有息债务（包含短期借款
、一年内到期非流动负债、长期借款 、应付债券）增速同比为24.09%
，到2021年一季度，这一增速已降至2.5% ，有息债务增速呈现明显下滑趋势 。然而
，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末 ，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务
”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估
。

房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手
，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报 。

证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证 ，但对方称不作回应
。在行业整体偏紧的外部环境下
，应付款“隐形债务 ”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

房企利用票据变相融资

自2018年以来 ，面对房地产市场波动和政策持续调控
，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线
”政策，房企纷纷开始调整债务结构 ，优化杠杆指标 。

证券时报记者统计数据显示
，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2% ，房企商票承兑规模大幅上升
。

某地产商上游供应商告诉记者
，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差
、流通性低 ，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设 、采购
、设计、销售等环节 。”

今年以来
，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧) 、阳光城(000671,股吧)
、实地地产、中梁控股 、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况
。

“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常 ，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作
，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付 ，不过最终都是会付 。有些工程款需要我们自己垫付
，虽然利润被压得很低，结款周期也很长 ，但是没有办法
，还是要合作的
。 ”地产建筑材料商老吴告诉记者。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位 。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长 ，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性
，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升
。

相比于银行借贷
、发行债券 ，房企依赖票据其实就是一种“赊账
”行为，通过挤占上游供应商资金
，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中 ，越容易实现延期付款 。

但对于商票而言
，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声
。当房企资金链紧张 ，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多
，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常 ，房企结款时普遍存在拖延 。

据记者统计
，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地 、保利地产(600048,股吧)
、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企
。商票为何如此受欢迎？

中原地产首席分析师张大伟向记者分析 ，相比于银行贷款 、发债、信托及资管等融资渠道
，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案
、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序 ，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式
，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债 ，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式 。第三
，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端 ，银行借款 、债券
、非标等融资渠道持续收窄
，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道
。

因此，携规模优势 ，在上下游产业链掌握话语权的头部房企
，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元 ，较2019年增长36.59%
，占全国商票承兑总量的9.27% 。

“三道红线 ”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线
”政策 ，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%
。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍 。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红 、橙
、黄、绿 ”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标
，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档 ，上限增加5%
，即如果“三线”均超出阈值为“红色档
”，有息负债规模以2019年6月底为上限 ，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档 ”
，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线
”超出阈值为“**档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线 ”均未超出阈值为“绿色档
” ，有息负债规模年增速不得超过15%
。

“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益 。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务
。

以此可看出
，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构 ，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据 、其他应付款等无息负债科目
，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子 ，减小分母，从而降低显性负债率指标 。因此
，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营
。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示 ，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围
，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应 ，这是可以理解的 。同时
，也是为了给自己找到更好的融资渠道
。 ”

较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元 ，今年上半年已降至5700多亿元
，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头 ，至少实现一条红线变绿
”的目标。该房企6月30日称
，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿 。

然而 ，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%
，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元
。

Wind房地产开发统计口径数据显示 ，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元
，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元 ，同比增长4.8%。若从单季度数据看
，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度 ，同比增长2.5% 。同一报告期内
，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示 ，在营业收入规模大幅增长的同时
，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓
。同时 ，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元
，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元 ，同比增速达25.5% 。其中恒大最高
，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园 ，达到3893.84亿元
，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%
。

在应付账款及票据规模大幅增加之下 ，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度
，房企总负债规模分别为19万亿元
、22.2万亿元、24.8万亿元 。

从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业 ，2020年度存货周转率中值为0.32
，较2019年的0.3略有提升
。但同期样本企业的少数股东权益 、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%
、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2% 。

上述数据意味着 ，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模
，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆
。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆 ，以减少自身触及红线的数量
，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象 ，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法 。”刘晓亮表示
。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述
，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线 ”核心指标达到监管要求。Wind数据显示 ，上市房企的净负债率均值的确有所下降 。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%
，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升 ，从2019年的51.59%上升至53.19%
。

对此
，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估 ，应付款“隐形债务
”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是
，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍 。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升 ，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力
。

具体来看
，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍 ，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)
，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍 ，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍 。

此外
，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征
。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢 ，在严控有息负债规模增长的同时
，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降 ，部分房企面临资金断裂的风险较大。

刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧
，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素 。

房企今年信用债

到期偿还压力较大

事实上，自2016年以来 ，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象
。2018年“资管新规”出台以来
，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融 ” ，同时进一步规范地产债、地产美元债发行 。2020年以来
，尽管境内地产债 、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松 ，同时
，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源
。

用数据体现更为直观。记者统计数据显示 ，2016年度房企境内发债规模为8700亿元
，发行只数929只，净融资额达7985亿元 。然而,自2020年8月至今年7月15日 ，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元
。

境外债方面
，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日 ，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》）
，房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响 ，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元 。今年一季度
，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72% ，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负
，累计净融资-55.46亿美元
。

更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期 ，流动资金紧张可想而知。

Wind数据显示
，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量
、回售量）规模创历史新高 。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元 ，相比2020年增加1265亿元
。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元
，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。

这仅是境内信用债到期规模 ，2021年同样也是房企海外债到期高峰期 。数据显示
，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元） ，全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元）
，涉及207只债券
。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下 ，房地产金融风险不容小觑 。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段
”的背景下
，房企高杠杆经营将难以持续
。

视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼

负债率和净负债率的区别是什么？

业内人士表示，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下 ，房企控负债 、降杠杆压力增大
，规模房企的业绩目标会更趋谨慎，规模房企增速放缓是常态。

增收不增利 净利润率下滑明显

同花顺数据显示 ，截至3月30日，申银万国行业分类下
，已有35家房企发布2020年年报 。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元 ，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看
，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%
。

具体来看 ，招商蛇口2020年营业收入1296.2亿元
，较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元 ，同比增长32.79%;净利润17.44亿元
，同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12% 。

对于利润下降 ，招商蛇口表示
，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长
。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响 ，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

大悦城净利润则出现亏损 。大悦城2020年营业收入384.45亿元，较2019年调整后收入增长13.76%;但归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元
，较2019年大幅下降118.88%;归属上市公司股东扣非净利润亏损5.01亿元，同比下降140.72%
。

大悦城方面表示 ，归母公司净利润下降
，一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点;另一方面 ，受宏观调控及疫情影响
，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误 ，成本增加
，公司对相应资产计提了减值。

荣安地产2020年实现营业收入111.78亿元，较2019年增长67.77% ，但利润并未增加 。数据显示
，2020年归母公司净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元下降7.75%
。

监管紧绷 降杠杆成“必选项 ”

“三道红线
”政策影响正在加深。中国房地产业协会
、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示 ，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点
，为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点 ，相比2019年有大幅改善 。

2020年8月
，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线” ，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%
，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍
。依据“三道红线 ”触线情况 ，房企将被划分为红 、橙
、黄、绿四档
，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0% 、5%
、10%和15%。

此外 ，除了招商蛇口、华侨城 、瑞安房地产
、路劲、合生创展 、SOHO中国、大悦城
、龙湖、信达地产 、中海地产
、华润置地等仍保持“零踩线
”外
，越秀地产、金辉控股 、中国金茂
、远洋集团、五矿地产 、龙光地产
、建发国际、明发集团 、弘阳地产
、佳源国际、世茂集团 、中骏集团通过调整结构，升级绿色 ，跻身“零踩线”房企 。

并不是所有房企都实现降档。目前来看，时代中国、美的置业
、旭辉、花样年 、正荣地产
、新城控股、上置集团 、禹洲集团
、新力控股、中国奥园等维持黄档
，首创置业保持橙档，富力地产 、阳光100中国仍在红档之列
。

远洋集团相关人士表示 ，“三道红线 ”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争策略。从中长期来看
，行业仍将面临一系列考验，市场规模虽有一定增长空间 ，但行业将进入慢增长周期
，从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳定均衡高质量增长 。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下，现金充裕
、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇 ，注重企业内生力、稳健经营 、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显
。

从富力地产来看
，2020年公司加大变现力度，以加速去杠杆 ，虽然净负债率同比下降68.7个百分点
，但净负债率仍高达130.2%。富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴 ，共同投资或合作，以减轻项目风险
，进一步降低总负债水平，改善资本状况 。

“下一步 ，首创置业会继续把控负债
，降杠杆，确保现金流的稳健
。
”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示 ，从长期来看
，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用，有利于房企更加注重抗风险能力的提高 ，优化资产结构
，实现 健康 可持续发展。

范书斌表示，首创置业已经启动减债计划 ，全力降低杠杆水平
，严格控制债务规模 。未来公司将持续改善“三道红线 ”指标，争取尽快达标
。

集中供地落地 资金优势是关键

今年2月 ，自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策，即集中发布出让公告
，集中组织出让活动，原则上公告每年不超过3次。业内人士称 ，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市
，包括北京
、上海、广州 、深圳、天津
、重庆、南京 、杭州
、厦门、合肥 、济南
、武汉、成都 、福州
、郑州、无锡 、苏州
、沈阳、长春 、宁波、青岛
、长沙 。

随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津 、长春
、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间
。3月15日 ，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地
，总占地面积达400万平方米。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，上述22个重点城市均为核心一二线城市 ，是我国经济最发达 、产业结构与人口规模最具吸引力的地区
，住房需求旺盛 。据统计，2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9% ，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%
，占比均近四成。

刘水说，从此前数据来看 ，2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%
。22个重点城市中，杭州
、北京、苏州 、广州
、上海等城市较受TOP30房企青睐。

雅居乐集团副总裁王海洋表示
，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一 。雅居乐将加强对市场的分析，提前规划城市投资布局和拿地方向 ，以投资更多优质土地
。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示
，22城集中三次供地政策是稳地价 、稳房价重要措施，企业可以在稳定
、理性的土地价格上获取更多优质项目。

刘水表示 ，集中供地政策使得企业短期资金压力增加
，面对单次大量供地时，企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判 。

万科董事会主席郁亮表示 ，“两集中
”和“三道红线”政策对行业来说
，最大的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确 、清晰的趋势
。

CRIC研究中心报告指出，在“房住不炒 ”长效机制下 ，房地产行业发展方向变得清晰
，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎 ，目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12% 。

整体来看
，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增加 ，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎
，整体的目标增长率也将趋于平稳
。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。

世茂集团：继续深耕大湾区 目标直指3300亿元

3月30日 ，世茂集团发布2020年业绩报告
，2020年实现收入1353.5亿元，同比上升21.4%;期间毛利396.7亿元 ，同比上升16.2%
，毛利率为29.3%;核心业务利润191.4亿元，同比上升24.9% 。

世茂集团董事局副主席
、总裁许世坛表示 ，2021年世茂可售资源超5500亿元
，以去化率60%计算，销售目标为3300亿元 ，期望增幅达到10%以上
。

销售超预期 谨慎购置土地

2020年，世茂集团全年合约销售额3003亿元
，同比上升15.5%;累计合约销售面积1712.6万平方米，同比上升16.8%。值得一提的是 ，期内整体可售货值去化率达63%
，连续4年实现高品质增长 。

从土地储备来看，截至2020年12月31日 ，世茂集团土地储备约为8175万平方米
，其中2020年新增土地储备1535万平方米。

“审慎补充优质土地储备
。
”世茂集团相关负责人表示，对于拿地 ，世茂集团奉行审慎而积极的投资战略。2020年上半年
，受疫情影响，土地市场成交降温 ，世茂集团积极把握机遇
，增加土地储备1232万平方米，占全年新增土地储备80% 。随着疫情受控及在较宽松的货币环境下 ，土地市场在2020年下半年持续升温，地价居高不下
，世茂集团补充土地储备趋于审慎
。

截至目前，世茂集团拥有项目434个 ，分布全国逾100个核心城市。土地储备货值已达1.38万亿元
，同比增长6%，可满足3年以上开发需求 。在货值分布上 ，一二线占比72%
，强三四线占比18%
。具体来看，大湾区货值3950亿元 ，长三角货值3450亿元
，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元 ，土储优质均衡
，抗风险能力强。

对于此前22城采取集中供地的新政，许世坛表示 ，在房地产市场升温的背景下，从2020年四季度到今年一季度
，长三角、粤港澳大湾区两个区域地价增幅明显，拿地竞争明显 。22城集中三次供地政策是稳地价 、稳房价重要措施 ，将给资金充裕
、稳健和渠道多的房企更多机会
，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目
。

世茂集团执行董事 、财务管理中心负责人汤沸表示，世茂集团长期坚持稳健的财务政策 ，坚持正现金流管理
，资金较为充裕。同时，世茂集团与多家银行和金融机构 探索 地产基金模式 ，相信在后续集中供地上
，世茂集团有拿地优势 。

跻身“零踩线” 持续优化资本结构

对于监管层提出的“三道红线 ”指标，世茂集团表示 ，截至2020年底
，世茂集团已全面达成“三道红线
”财务指标要求，成功从“黄档”降至“绿档 ”
。

具体来看 ，2020年世茂集团净负债率50.3%，较2019年的57.4%大幅下降7.1个百分点。剔除预售后的资产负债率68.1%
，同比下降2.5个百分点;现金短债比达到1.16倍 。

报告指出，世茂集团积极优化资本结构 ，通过适时适量配售股份和分拆物业管理业务独立上市
，扩大股东基础，并增厚权益。此外 ，世茂集团债务结构 健康 
，现金覆盖短债比例高，融资渠道稳定
。世茂集团境内5年期公司债利率低至3.2% ，境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。

“‘三道红线’指标已成为集团财务内部管理指标 。
”汤沸表示
，世茂集团一直坚持稳健财务政策，坚持有质量的增长
。近年来 ，世茂集团已推出一系列控杠杆
、保收益、增回款的措施
，主动控制负债率规模。目前，世茂集团虽已降至“绿档” ，但未来仍会严控债务规模，优化债务结构
，降低融资成本 。

汤沸表示，2021年世茂集团仍将通过提升销售去化力度 、确保按揭回款
、促进资金回笼等加强管控 ，同时合理安排投资计划和预算
，达成经营性现金流为正
。

继续深耕大湾区

报告指出，为防范潜在的金融风险 ，促进房地产和金融市场平稳 健康 发展
，监管层仍将加快推动房地产金融监管，进一步收紧房地产行业信贷。同时 ，“房住不炒 ”主基调不变
，在稳地价、稳房价 、稳预期的目标下，预计房地产市场调控政策仍会持续 ，全国商品房销售节奏将轻微放缓 。此外
，随着新型城镇化的持续推进，一二线城市房地产市场整体将保持平稳 ，三四线城市房地产市场下行压力增加，城市分化会更加明显
。

基于上述原因
，世茂集团仍将继续深耕重点区域。许世坛表示，大湾区已经成为世茂集团最大的土地储备地区 ，土地储备占世茂集团所有土地储备近三成 。同时
，世茂集团在大湾区的土地储备多为高能级储备，其中近600亿元土地储备位于香港 ，广州核心区也有多个项目
，虽然部分投资周期较长，但利润
、前景都会比较好
。

中国金茂：核心财务指标实现高增长

中国金茂日前发布2020年度业绩报告。2020年 ，中国金茂营业收入约600.54亿元
，同比增长39%;实现利润121.14亿元 。

具体来看，虽然受疫情影响 ，酒店收入下滑
，但房地产销售逆市增长。年报显示，2020年中国金茂实现销售金额2311亿元 ，同比上升44%，这也是中国金茂销售收入首次突破2000亿元
。从销售面积来看
，2020年中国金茂合约销售面积1129.1万平方米，同比上升50.9%。

2016年至2020年 ，中国金茂销售额同比增速分别达61.1%、42.8% 、85%、25.6%
、44%
，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位 。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在融资层面、土地资源等方面 ，中国金茂在同梯队房企中的优势较为明显
。中国金茂提出2020年至2022年3年的短期业绩目标分别为3000亿元 、2500亿元和3000亿元
，冲击规模势头依然保持强劲。

负债方面，年报显示 ，截至2020年12月31日
，公司短期有息负债为277.7亿元，货币资金为520.8亿元 ，剔除受限资金
，可支配货币资金为434.6亿元，可完全覆盖短期有息负债 ，短期偿债风险较低 。此外，公司实现净负债率41.1%
，剔除预收款的资产负债率为66.7%，低于70%的红线
。

中国金茂三项指标均满足红线要求 ，成功进入“绿档房企
”。在负债结构优化后
，公司融资平均成本也由2019年的4.9%进一步降至4.42%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65% ，25亿元中期票据利率低至3.1% 。

潘浩表示
，中国金茂偿债能力大幅上升
。数据显示，截至2020年末 ，中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元
，同比大幅增长142.1%，公司利用增发新股
、出售股权、债券融资等方式实现快速补充资金流动性。同时 ，通过联营合营等方式降低表内债务
，2020年公司非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89 ，现金流管理效果显著 。

中国金茂表示，公司始终遵循以城聚人 、以城促产的城市运营逻辑
，积极推动两配套
、两同步落地，改善城市形象 ，升级城市功能
，城市运营成效得到充分认可
。

截至2020年底，加上当年新获取的7个城市项目 ，中国金茂所运营的城市项目累计达27个。值得一提的是
，2020年全年，来自城市运营的项目为中国金茂贡献21%的当期销售业绩 ，较2019年的14%有较大提升 。中国金茂表示
，城市运营优势正在逐渐显现，有效助力公司获取优质土地资源。同时 ，2020年公司成功进入太原、烟台 、石家庄和泰州4个新城市
。在此背景下
，中国金茂在全国累计进入51个城市，持有约270个项目。

另一方面 ，2020年中国金茂在一二线核心城市进一步占据领先的市场地位，公司在北京
、上海、南京 、长沙
、苏州、青岛 、温州等7个城市全年销售额超100亿元 。

除房地产业务外
，中国金茂通过成立“地产 科技 ”创新加速营、简化创新投资流程
、搭建科研管理平台、建立创新管理专业序列等举措，进一步完善创新机制 ，营造支撑经营创新的氛围
，绿色战略竞争力持续提升
。截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识219个 ，并在绿色智慧能源方面广泛布局
，已落地10个区域智慧能源项目和两大数据中心。

中国金茂董事局主席宁高宁表示，在签约销售金额跨入2000亿元规模的新阶段 ，坚持科学至上
，坚持城市运营的发展理念，未来5年中国金茂将在全新双轮两翼战略指引下 ，强化 科技 创新
，狠抓提质增效，构建公司“十四五 ”发展新格局 。

华润置地：逆周期实现高质量成长

3月30日 ，华润置地披露2020年业绩报告
。2020年全年，华润置地实现营业收入1795.9亿元
，较2019年增长21.2%。其中开发物业营业收入为1571.4亿元，同比增长23.5%;投资物业租金收入为127.9亿元 ，同比增长4.5%
，超额完成年度目标 。

华润置地实现核心净利润241.4亿元，较2019年增长11.6%
。公司宣派末期股息每股人民币1.102元 ，同比增长17.5%;全年股息合计每股人民币1.252元
，同比增长17.4%;全年派息率37.0%，较2019年提升2个百分点。

华润置地长期稳健发展 ，体现出核心房企抗风险及逆周期增长实力
，同时彰显为股东切实创造长期价值回报的大蓝筹担当 。

行稳致远 综合竞争优势领先

2020年华润置地实现合同销售金额约2850.3亿元，较2019年增长约17.5% ，增速较2019年提升2.4个百分点;合约销售面积1418.7万平方米
，同比增长7.1%
。按全年销售目标2620亿元计算，达成率为109%。

根据贝壳研究院统计 ，依照“三道红线
”融资新规，作为首批约谈的12家重点房企之一的华润置地
，剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年增长约3.3个百分点;净负债率为29.5% ，与上年基本持平;现金短债比为2.50
，较上年下降约0.53 。由此，华润置地2020年度指标全部达标 ，继续保持在零踩线的“绿档”阵营。

截至2020年末
，华润置地现金及银行结余约894.5亿元，同比增长38.3% ，现金短债比为2.50
，资金流动性较为充足，偿债能力较强
。同时 ，华润置地凭借良好的信用评价和发展规模
，更易获得多渠道和低成本融资，2020年加权平均融资成本为4.08% ，较2019年下降37个基点。

近年来，有关部门一直致力于建立和完善房地产市场长效机制
，“三道红线 ”的监管指标在此背景下产生，新的监管将改变房地产市场运行机制 。

企业的竞争优势体现在商业模式上 ，最终也会在盈利能力和财务指标上得到验证
。从行业主要的核心房企来看
，2020年华润置地盈利能力进一步提升，公司综合毛利率30.9% ，其中开发物业毛利率29.1%
，投资物业(含酒店)毛利率66.4%。

一体多元业务生态战略释放价值

为顺应时代变化，房地产企业尝试多元化突围转型 。

目前 ，华润置地已经形成开发销售型业务 、经营性不动产业务
、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式
，打造城市投资开发运营生态圈
。

从“十三五
”的“2+X”商业模式，到当前“十四五 ”的“3+1
”业务模式 ，重要变化就是强调轻资产管理业务(即华润万象生活)的重要性。华润万象生活于2020年12月成功分拆上市 。

另一方面
，近年华润置地不断发展代建代运营业务，截至2020年末 ，华润置地累计获取代建代运营项目超过140个，协同主营业务项目落地超过10个
，其中包括北京大兴国际机场综合服务楼级别的多个标志性建筑
。

地产开发方面，华润置地进一步强化多元化的资源获取能力 ，年内新获取项目69个
，重点聚焦粤港澳 、长三角
、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。公司总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米 ，土地储备布局与结构优质 。

城市更新作为“十四五”规划重点方向
，正迎来高速发展红利期
。华润置地加码城市更新，主导多个大湾区城市更新项目 ，涉及旧工业区 、城中村
、旧住宅区、大片区统筹等多种改造类型
，承担实施主体 、前期服务商
、城市更新项目顾问等多种角色。

此外，华润置地还是国内TOD领域最强的领军企业 ，截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体
，覆盖地铁路线90余条，建筑规模超过3500万平方米 ，涉及地铁里程近3000公里 。有分析认为，作为各大城市的商业价值汇聚交通枢纽
，华润置地无疑能长期从中国经济发展中收获丰厚红利。（经济参考报）

房企负债率排名2021

净负债率与负债率最大的区别就是——它为房地产公司专门准备的指标，净负债率是区别于资产负债率这个我们常见的指标
。资产负债率=负债总额/总资产；净资产负债率=负债总额/净资产。

作为房地产行业“三道红线 ”的指标之一 ，净负债率不仅有助于反映房企的资产结构
，也是衡量其长期偿债能力的指标之一 。按“三道红线
”要求，企业必须达到一定的杠杆水平才能实现有息负债稳定增长
。因此对高杠杆企业而言 ，当前的主要工作任务是降低财务杠杆
，实现净负债率下降，满足“三道红线”要求。

三条红线收紧与地产行业净负债率水平降低

截至2020年末 ，50家典型房企的平均净负债率水平较2020年上半年的94.2%大幅下降18.4个百分点至75.8% 。其中
，降负债率低于100%的房企增至43家
。

按净负债率区间分布来看，2020年 ，净负债率不超50%的房企数量较2019年的6家升至9家
，净负债率在50%-80%区间的房企有23家，与2019年持平；净负债率超80%的房企数量则减少至18家。

“三道红线 ”下 ，房企对新政大多展现了积极态度 。净负债率的下降还体现在不同梯队的平均值上
。2020年，“大于80%
”的房企平均净负债率为110.4%
，较2019的148.7%下降38.3个百分点；“50%-80%”区间的房企平均净负债率为63.9%，相比2019年同期的67.8%下降3.9个百分点。

但同期“不超50% ”的房企平均净负债率为37.3% ，相比2019年同期的31.6%有所增加 。

恒大的负债

由于恒大拿地-开发-销售的高周转业务模式
，这个模式需要巨量的周转资金
。在之前对于资本的补充恒大信心满满，对于上市融到巨资恒大非常有信心。但之后筹备四年的恒大借壳上市告吹 ，恒大股权融资的尝试宣告失败
，同时银行融资渠道恒大也遭受到了重创，在地产行业的“三条红线
”指标（1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2 、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1）中恒大全中 ，无法扩张债务规模
，直接造成了恒大难以继续进行高周转业务模式，进而直接造成了资金链的断裂 。

疫情的冲击造成恒大资金链的短缺 ，恒大不得不开始打折卖房力图快速回笼资金
，同时恒大在这一期间说服了大量的战略投资者实行债转股，以商票的模式进行交易。在短期内给外界造成了恒大负债降低的现象
。

但到最后 ，虽然恒大把债务全部都通过换词游戏完成了洗刷，造成了净负债率下降的假象。但由于支付出去的大量“商票 ”得不到兑付
，最终还是使得恒大的高额负债再也无法被掩盖，至此恒大的1.9万亿负债才随着各公司财务报表的公布暴露在大众的视野里 。

部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

NO.1：恒大

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：全国房地产龙头 ，岌岌可危
，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务 ，裁员60%
，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款
。 负债万亿级别 ，表外负债（商票等）千亿级别。

穆迪信用评级：公司“Ca
”（倒数第二级）
，无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面 ” 。

NO.2：华夏幸福

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：2020房地产10强 ，河北龙头房企
，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂 ，上半年亏损近100亿，截至9月4日
，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金
。

曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安 ，计提损失359亿。

中诚信国际
，已将华夏幸福从信用评级名单中除名 。

NO.3：新华联

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：债务违约,抵押
、质押、被查封 、扣押
、冻结的资产账面价值总额454.58亿元
。

NO.4：鸿坤地产：

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：

鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩 ，融资成本高且融资环境持续恶化
，债务压力和流动性问题开始显现。

NO.5：恒泰地产：

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：频繁纳入被执行人 。

NO.6：实地地产

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权
。

NO.7：蓝光发展

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：号称“西南王者
”，负债2000亿 ，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工
，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元 。9月3日 ，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得
，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。

20.成飞建设： 频繁纳入被执行人
。

NO.8：宝能集团

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：金交所理财产品逾期 ，员工讨薪。

NO.9：荣盛发展

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：房地产16强，负债2500亿
，近一年内股价腰斩 。

踩中大部分红线
。短期债务占比较大，偿债压力巨大。

上半年现金流量净额仅为12亿元 ，几近枯竭 。

上半年频繁为下属子公司提供融资担保
，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大
。

近期多个项目大幅降价抛售 ，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。

美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战, 。

NO.10：泰禾地产

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：负债2000亿
，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%
。

8月28日 ，泰禾集团在中国院子召开记者招待会
，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主 ，给黄其森赠送锦旗
，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归 。业主被泰禾保安打伤
。

NO.11：天房集团

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：天房集团 ，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷
，负债近2000亿。

天房发展，曾为天房集团所控股 ，2021年半年报实现营业收入4.86亿元
，净利润—1.06亿元 。

NO.12：建业集团

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：河南地王，河南本土最大房企 ，2020销售额过千亿
，负债1500亿。

引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情 、疫情影响 ，建业300多个地产项目处于停业
、半停业状态
，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑 ，销售及回款较原计划减少近30亿元
，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元
。

问题实际上并不仅仅来自天灾：

建业资产负债率87.2% ，净负债率92.6%，现金短债比1.93
，踩中红线，被归为黄档企业。

穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面" 。

NO.13：三盛宏业

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：破产重整
。

NO.14：协信远创

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：协信集团 ，曾为西南房地产地头强蛇
，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。

协信远创 ，负债700亿
，逾100亿元债务逾期 。

因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级
。

近期协信远创更被债权人申请破产重整。

NO.15：富力地产

暴雷程度：★★★★

上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿 ，三条红线天天踩 。

评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”
。

富力曾吞并万达酒店
，其酒店业务持续亏损。

NO.16：阳光100

暴雷程度：★★★★

上榜理由：阳光100，负债500亿 ，上半年收入仅为33亿元
，年利息支出却超70亿 。

多次债务违约，多地项目停工
。

另有超百亿债务一年内即将到期。

另外 ，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40% 。

NO.17：新力地产

暴雷程度：★★★★

上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商
，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模
。

网上流传《新力地产老板张园林求救信》称 ，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷
，至今未能脱离债务危机。

每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工 。

更频频曝出大量票据到期无法兑付
。

NO.18：中南建设

暴雷程度：★★★★

上榜理由： 触碰三条红线。

NO.19：祥生地产

暴雷程度：★★★★

上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人 。大规模裁员
。

NO.20：新城集团

暴雷程度：★★★★

上榜理由：负债4500亿。

NO.21：金地集团

暴雷程度：★★★★

上榜理由：房地产20强，负债3000亿 ，债务相比2016年的1000亿暴增2倍
，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元 ，有息负债总额1230亿元 。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元
。

NO.22：绿地集团

暴雷程度：★★★★

上榜理由：一直踩红线
，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。

NO.23：花样年

暴雷程度：★★★★

上榜理由：花旗 、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了 。

NO.24：碧桂园

暴雷程度：★★★

上榜理由：规模不亚于恒大 ，负债也是万亿级别
，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘 ” ，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地
。由于三四线城市人口流失或流入少
，房价虚高问题严重，市场风险极大。

投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭 ，几近停滞 。

因高周转而导致的工地事故
、工程质量问题不断
，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平 ，碧桂园只有4分。

近期碧桂园“品牌部
”“雇佣军”活动频繁
，神似爆雷前的恒大
。

NO.25：融创中国

暴雷程度：★★★

上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地 ，还在大量三四线城市
，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。

市场传闻 ，融创跑到香港私募
，报出两倍市价，把资本市场吓坏了 。而且融创还在内部向职工融资借钱
。最新消息是 ，它对万达毁约了。

孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈
，安全放在第一位 。 ”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日 ，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元
，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元
。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据 ，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。

记者调研发现
，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加 ，导致净负债率降低 。这些看似“权益
”的背后
，疑似存在“明股实债”等财务技法
。今年以来，在坚守“房住不炒 ”底线的背景下 ，叠加行业下行 、疫情影响等多重因素
，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。

债务规模双位数增长负债率却保持稳定

《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落
” ，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象” 。

记者查阅正荣地产2019年财报发现
，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元 ，较2018年末1169.2亿元增加18.17%
。但该公司2019年净负债率为75.2%
，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳 。

负责正荣财务的人士介绍说 ，这与该公司少数股东权益的“爆发式 ”增长密不可分。该公司2019年财报显示
，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业
。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。

业内人士认为 ，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益
，实则隐藏了负债 。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母 ，降低了净负债率
。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示
，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元 ，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。

值得关注的是
，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数
”增长，但总体负债率却表现稳定 。据中国指数研究院统计 ，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%
，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%
。

另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67% ，高于有息债的增幅。业内人士指出
，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅 ，这一现象值得监管部门警惕 。

“房企权益上涨
，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面 ，随着房企间合作或收并购行为不断增多
，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增
、净负债率下降
。”一位房企高管表示。

永续债成避债洼地“隐性杠杆 ”推高风险

今年以来 ，“房住不炒
”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松 。记者发现
，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平 ，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道
。

《经济参考报》记者注意到
，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元 ，同比增长近三成 。其中
，在前15强的房企中，招商蛇口 、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长 ，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元
，同比增长171.43%
、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。

“如果把永续债计入债务 ，2019年上市房企的净负债率将大幅上升
。但在实际操作中
，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。 ”克而瑞研究中心总经理林波表示 。

“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率 ，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力
。
”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为
，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。

华泰证券研报指出 ，近年来
，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等 。表外融资会让房企债务隐性化 ，通过优化财务指标
，误导有关部门高估房企偿债能力
。

易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长 、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来 ”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露 ，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高
，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。

“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系 ，用融资推动业务发展没问题 。但从2018年开始
，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势 ，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%
，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟
。在‘房住不炒’的调控基调之下 ，中央对房地产调控政策不会放松
，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。
”吴建斌说 。

融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考

记者发现 ，在融资渠道持续收紧
、融资成本持续提升的市场环境下
，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增 ，资金链面临考验
。

房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计
，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。其中 ，13家企业负债超过2000亿元
，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元 ，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元
，新城控股达4001.75亿元
。值得一提的是，香港上市房企中 ，恒大 、碧桂园也拥有超万亿元负债
，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。

从负债率来看 ，负债率超过85%的达11家 。其中五家超过90%
，分别是*ST松江负债率94.72%
、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62% 、京投发展负债率91.05%
、中南建设负债率90.77%
。

净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中 ，*ST松江高达827%
，云南城投为732.48%，京投发展为710.29% ，泛海控股为277.33%
，泰禾集团为248.33% 。

在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨
。2019年下半年以来 ，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际
，开始有意控制负债 、降低杠杆 。

恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债
。有息负债每年平均要下降1500亿元 ，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示
，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下 。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%
。

由于多元化融资渠道收缩 ，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计
，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨 ，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13% 。“2019年境内外融资均有所收紧
，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期 ，整体的融资成本水涨船高
。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示
，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑 ，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的 。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘
。 ”

今年4月以来
，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元 ，同比下降10%
，海外新增债务归零 。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13% ，为近十年第三低位
。5月
、6月虽有所恢复
，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债 、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源 。

丁祖昱表示 ，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰
。境内股权融资
、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。

雪上加霜的是
，下半年房企将迎偿债高峰期 。“房地产行业处于下行期，为了降低风险 ，房企加杠杆意愿普遍降低
。
”林波认为
，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。

泰禾方面 ，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险 。近期
，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。

穆迪则将中国房地产业展望调整为负面 ，原因是新冠肺炎疫情冲击
，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗
。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪 ，这导致境外融资渠道收窄
，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。 ”穆迪高级分析师何思娴表示 。

易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长 、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大
、利润越来越少的窘境
。“房企现在不是为了盈利而存在 ，而是需要现金流续命
，这是房地产行业面临的难点。”

关于“房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线
”利器”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！