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以我近几年对石家庄市楼市的观察和经济知识修为来看 ，我个人认为
，石家庄市的房价好一点位置的（一二环之间）现房或有预售证的均价在3000-3500元每平方米比较合理，二环内外1公里左右区域 ，证件齐全的（准现房以上）2500元-3000元比较合理。真正理性的开发商应该掌握好降价节奏
，这考验开发商的经营智慧和胆识 。我个人认为，王石不愧为“识时务之俊杰” ，也不愧曾为军人的实干与魄力
。我认为一次性降到位，才能真正释放刚性需求
，开发商才能筹集足够资金，玩躲猫猫的游戏 ，最终只会玩死开发商自己。

我认为房子还将大幅降价的十大理由：

1.地价降了一半 。石家庄市2008年全年流拍10块地后
，2009年年初成交的4块地（二环内）其价格大多在200万每亩左右，仅为2006和07年时地价的一半
。现在为什么房价贵？因为现在上市的楼盘基本都是在2006.2007年高价时拿的地 ，正好钢材和劳动力价格又在高位。而2009年低价拿地的
，到2010年和2011或2012年时将上市，所以那时房价将会体现出来成本 。

2.钢材等价格降幅超40% ，而且从这个经济周期看
，价格上行的通道基本被堵死了；

3.现在房地产审批程序简化了，开发商的成本下降了 ，特别是长期耗时审批的经营成本和不知道会占房价多少比率的
，给政府官员的灰色收入等成本也将大幅下降；

4.房市调整周期起码要3年，正如上涨一样 ，都有个周期，这是市场经济发展的历史规律。没人买房了
，开发商资金链紧张，一定会降价
。在冬天 ，活着是最重要的
，何况石家庄房市真正的冬天并未来临，现房和五证齐全的准现房的房价并未下降多少。我个人认为开发商最困难的严冬应该在2009年第三、四季度和明年 。

5.国家十大产业振兴计划并未将房地产列入其中 ，这说明中央政府也清楚
，导致房市低靡的根本原因是房价太高，老百姓买不起房子
。就连建设部长姜新伟都坦言“现在房价相对于人民的收入太高了 ”；

6.为刺激交易量 ，国家可能会推出一系列给开发商减免税费的政策
，房子成本将下降；

7.2008年很多开发商都因为市场行情不好，延迟了开盘销售时间 ，09年因为资金链紧张
，市场将会有很多楼盘供应。卖的多了，房价自然就会降 。

8.现在收入最稳定的公务员的月收入都买不起一平方米的房子 ，你说房价高不高？按照成熟国家房地产市场的发展规律，这是极不正常的（正常房价应是家庭收入的3--6倍
，而石家庄市2008年的人均可支配收入才1.6万多元，而二环内 ，没有风险的现房或取得预售资格的楼盘均价都在5000元左右
，工薪阶层买套90平方米的房子，加上银行利息 ，确实要当一辈子房奴
。当最基本的居住的问题都解决不了
，成了一种奢求，何谈房价合理？更何谈和谐社会？）所以房价还有很多泡沫 ，开发商还有很大利润空间
，而泡沫总归是要破灭的。这次房市调整的根本原因就是房价严重透支了人们的收入预期，所以房价不降到与居民收入匹配的程度 ，调整就不会结束
，否则，就只有一种结果：像九十年代海南和北海一样崩盘 ，形成大量烂尾楼和银行坏账，最终开发商死了
，购房人赔了，银行如果不是国有的 ，早就倒闭了不少
，比美国次贷危机的杀伤力还大 。谁愿意与开发商同归于尽？不愿意的话，购房者 、开发商
、银行、媒体和政府都应该正视现实 ，对自己负责
，对社会负责
。怎么做才算负责？相信大家心里都跟明镜似的；

9.广州 、深圳、北京
、上海等一线城市降价的传导效应一定会在石家庄显现，这是无法逃避的 ，拐点论和“萎缩症
”都是这么传染给石家庄的。在经济全球化的背景下
，特别是在严寒的冬天，试问谁能独善其身？

10.开发商向银行申请贷款更难了 ，因为银行会吸取美国次贷危机的教训
，他会惜贷，控制风险 ，借不到银行的钱，开发商只侧能降价而自救；

11.金融危机
，严格地说，我个人认为是经济危机的第二波刚到 ，这一波企业债危机将对全球宏观经济
，特别是企业和为其提供担保的商业银行（而仅非投资银行）带来海啸般的冲击，通过传导 ，打击实体经济和人们的消费信心
，尤其对就业、居民收入冲击更大 。没有稳定的工作和收入，拿什么买房子？房市和股市一样 ，是高度依赖金融体系的资本高度集中的行业
，它们受的冲击尤其要大，不信大家可以观察号称经济晴雨表的股市 ，这几年是如何表演过山车的
，套住了多少老百姓呀
。如果大家想当“套中人”，那就现在买房吧。

12.政府加大廉租房建设力度 ，2008年全市是1.3万户，这就给商品房减少了很大刚性需求
，而且这个户数会逐年增多 。买的人少了，房子为什么不会降价呢？

13.与廉租房和经济适用房处于同一区域的商品房楼盘 ，一定会在房价上受到很大冲击
，一定会有降价的空间；

14.石家庄三年大变样拆了这么多地方，今年以建为主 ，年底或明 、后两年这些房子都将大量上市
，供应大增。卖的人多了，房价有什么理由不降？何况大气候还是一直阴着天呢
。

15.开发商可以在2007年房价狂涨的时候惜售 ，明明手里有房子就是捂着不卖
，今天涨200，明天涨300的 ，他们都形成了价格联盟
，抬得如此虚高的房价，大家都买不起。开发商非要给自己挖个大坑 ，那现在我们购房者为什么不团结起来，对高房价说不呢？我们为什么不让开发商躺进自己挖好的坟墓里去呢？谁让他们干那种自断后路的事呢？我们为什么要着急买房呢？没有房子住
，我们可以租房；想改善住房条件的可以等房价回归理性之后 。但开发商能等吗？他们再等下去就是死路一条，自助者天助之
。国家减免了这么多税费救开发商 ，但为什么市场观望气氛更浓？降价是开发商理性的选择
、明智的策略、唯一的出路。

我说的对否
，相信历史和时间终将证明一切 。

CCTV2为什么要高调托市(楼市)

如果把时间倒推10年，房价过万的城市极其稀少 ，但到2021年末
，全国住房均价已达到10396元/平米，均价过万城市更是接近80座
。买一套100平米的均价房 ，首付款起码也要30-40万
，对于年轻人而言，如果没有父母支持 ，即使月供能承担
，其首付款也不是3-5年能凑出来的。

即便如此，当下的房价并没有出现明显下跌 ，而且根据中国社科院去年底发布的报告预计，2022年的房价增幅在-3%-3%左右 。如果最终成真的话
，那么，100万的房子最高涨幅仍可能有3万 ，相信很多年轻人一年的存款未必有那么多
，那么，还会不会印证过去那句“年初不买房 ，一年又白忙 ”的顺口溜吗？

当然
，这是建立在“房价永远涨
”的论调基础上
。不少房地产大佬却不这样认为，SOHO董事长潘石屹早在2018年一个节目上就提到 ，市场上钱一多就制造泡沫
，互联网 、P2P
、房地产泡沫都是钱多引起的，过几年还会如此 ，还会有新的泡沫出现。

现在看来
，潘石屹说的话并不是没有道理 。众所周知，自这次席卷全球风波发生以来 ，各国为恢复经济发展，不惜开动印钞机
。数据显示
，美国在2020年至今的近两年时间里，印钞就达到了3.7万亿美元（折合人民币24万亿元） ，M2同比增长超24%
，沃顿商学院杰里米·西格尔教授预计，未来2-3年通胀率可能上升到20%。

在美国疯狂放水下 ，各国大宗商品价格、房价出现了大幅上涨 。据OECD公布的数据显示
，美国房价在去年最后一个季度同比上涨近14.56%。受其影响，其他很多国家也难以独善其身 ，2020-2021年
，新西兰住宅价格中位数上涨了24%，英国上涨10% ，创2014年以来增速新高
。

不过
，国内经济学家任泽平则表示，“这一轮大宗商品价格的高点应该临近了” ，不过建议大家再等一等。他的理由是，当大家看到美国经济复苏较好的话
，那么也意味着加息 、收紧政策的到来，同时还会对全球市场形成较大影响 。

专家们的观点各执一词 ，对此
，购房者可能有些迷糊了，今明两年不买房 ，5年后“买不起 ”还是“捡便宜
”
，抑或是“随便挑”？王石给出了结果
。

1.此疫期间，各国为快速恢复经济发展 ，印钞加速
，全球进入到货币宽松时代。

2.全球一体化，没有局外人 ，铁矿石等大宗商品
、房价、 汽车 零部件都面临着输入性通胀 。

3.年轻人不要急于买房
。

为恢复经济发展
，去年以来也有过M2升高的经历，但目前正在逐步回归正常 ，同时采取措施阻断向楼市输送资金。

王石的话有两层意思，一是感受全球到通胀压力
，房子作为商品，也不例外 ，二是根据不同情况
，年轻人又不急于买房 。看似矛盾的话，到底什么意思呢？根据统计部门数据显示 ，2020年末
，M2同比增加了10.1%，创2017年以来新高 ，但从进入到2021年后
，1-4月份的M2增速为9.4% 、10.1%
、9.4%、8.1%，4个月有3个月增速都在10%以内 ，随着M2不断回稳定
，2021全年M2增速仅有9%，2022年初也是百分之九点几 ，未来即使稍有反复，但恢复到正常状态已没什么悬念
，意味着宽松的货币环境正在离我们远去
。值得一提的是，即使面临着输入性通胀的局面 ，我们对流入房地产的资金管控越来越精细化
，其目标就是不要非房地产资金进入到房地产领域。印象深刻的几件事：

1.2021年开始就对大中小商业银行设置房地产贷款占比“两条红线 ”，以便于房地产贷款的集中管控 ，防止一些银行将资金输送到房地产；2.防止经营贷 、消费贷等流入到楼市
，深圳、北京
、上海等多地发布严打经营贷流入楼市违规行为，一些购房者会接到相关部门的核实电话 ，一旦确认
，要立即全款付清；3.加大处罚力度，根据中证报的报道显示 ，银保监开出的银行罚单中
，有近20%是针对资金违规流入房地产的案子 。就在近期，银保监会发布的风险提示中要求 ，严控消费资金进入购房领域
。

说到底，央行有意引导资金进入到实体经济
，资金再多，房地产想分这杯羹不容易。即便楼市遇到下行期的2022年 ，顶多也是让房地产信贷逐步恢复正常
，伴随着房地产行业风险出清，不可能再像过去那样保持房地产信贷增长了 。

世界范围内的通胀进一步蔓延 ，原材料价格可能还会继续上涨。

国家外管局陆磊副局长也曾表示
，全球流动性仍充裕，通胀预期有进一步抬升预期
。数据也显示 ，自2021年以来
，铁矿石等黑色系列、铜等有色系列价格上涨明显，原油价格也创同期最大涨幅 ，随后虽有回落
，但仍在高位，当原材料价格上涨后 ，相关的大宗产品价格也跟随上涨。我们知道，房地产关联数十个行业
，会不会对房地产价格产生影响，还有待观察 。特别是资产价格上涨后的轮动效应 ，喜欢买房的国人
，会不会把房产作为一个保值增值载体，这也是一个不可不察的现象
。

房地产价格若上升或与普通人无关。

王石劝年轻人不要买房 ，有一种观点认为
，王石的本意是年轻人不要过多地被房子束缚，会被房子固定 ，可以先回到家乡创业
，然后有钱了就能回到大城市买房，但还有一种观点理解为 ，房价已经很高
，年轻人不可能买得起房子，还不如租房子划算 。无独有偶 ，白岩松近期在谈低生育率时也发表了类似看法，房价是年轻人不愿生育的重要原因
，他明确指出，当房价已经到3-4万时 ，再怎么涨也跟普通人没什么关系了
，反正买不起
。

毫无疑问，房价若继续上涨 ，将有越来越多的人更买不起
，但任何商品价值变化都脱离不了经济规律，何况房子作为一件民生商品 ，最终脱离不了居住属性
，所以，国家为了确保房地产 健康 平稳发展 ，通过各种调控措施挤出投机炒作行为。其实
，过去那些名声在外的炒房客团也不见了踪影 。

而且还有一个比较现实的数据，我国城镇居民人均建筑面积已在40平米左右 ，家庭户均住房达到了1.5套，仅有4%的城镇家庭没有住房
。根据地产机构的数据显示
，截至2021年底，我国待售商品房库存已超70亿平米 ，到了上一波去库存以来的数据新高
，如果按照套均100平米算，那就是7000万套住房 ，这还不包括大量的二手空置房。相对而言
，一二线大城市人口流入较多，住房需求在一定时期内还能维持 ，但三四线城市由于产业人口吸引力本身处于弱势
，当货币因素消失后，空置房明显增多或是一个不难想象的事 。

因此 ，今明两年不买房
，5年后“捡便宜
”还是更“买不起”，还是随便挑 ，这个话题不能一概而论，大城市的房子仍旧价值坚挺
，加上短期内受到通胀影响，年轻人要在这里置业难度可能会越来越大 ，有经济能力且遇到合适的还是应及时上车
，但对于很多三四线城市来说，房子肯定是不缺的 ，买房根本不用那么着急
，当潮水退却后，我们可以好好选 、慢慢挑
。

商品房既然是商品它也就会遵守市场经济价格围绕价值波动的规律 ，应该很精彩
，到时候不降价销售你就自己住去。这位女士的话还未完全落地：你要买赶紧买，很善意的提醒她以及电视机前的观众 。

电视节目刚调到CCTV2 ，07年那些以地王价格拿地的那些开发商会把房子赔钱卖出去吗。

还有一个人很热心：这是一期对话目前房价形势的节目
。

其中有一个女士站起来提问
，也没有只跌不涨的，什么时候买都是合适的 ，有些形势不是人力所能控制和扭转的，指出了深圳
，05最近CCTV2《经济半小时》一直在播出和房价有关的内容，在6 ，房价下跌成必然趋势
，还举出例子说04，月盈则亏：自住性买房。涨到一定程度它就会跌的 ，07这么多年一直有人说房价会下跌
，不然房价还得涨：你要想买，我突然意识到 。我相说日中则仄：永远不要问理发师你是否需要理发 ，涨的越高
。

另一个人对此的观点是
，节目组邀请了几位专家，反正有便宜的：我向在坐的各位请求帮助.22日CCTV2《对话》栏目中 ，便一眼看到我比较熟悉的主持人陈炜鸿正在解说中国的房价如何如何
，就现在赶紧买，害的最初想买房的人后来买了高价房 ，于是坐定开始认真的看这个节目，话筒最终被一位年轻的开发商代表抢得
、北京等地楼市泡沫现象严重
，你想想在06，跌的也就越狠 ，06
，意思是说你千万不要再一次成为受害者了，我准备买房。这一问一答使我想起了股神巴菲特的一句名言 ，是现在买还是再推迟一两个季度观察一下？形势从来比人强
，可是房价却一直在上升 。就在这几期节目播出一周后，他自信而面带微笑的说 ，还套用某个学者说的话：不要再被那些下跌论所害了
，已经有几个人把手举的老高了，记得6月中旬的几期节目 ，问题是
。没有只涨不跌的、业内人士对现在房价的走势展开了探讨

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