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大企业税收管理问题分析

　我国目前实行的税制并不能够很好地适应企业发展需求 ，主要表现为立法层次的高度不够
，而且法律的权威性根本不够。以下是我为您搜集整理的大企业税收管理问题分析论文，希望能对您有所帮助 。

摘要： 随着社会的进步和经济的发展 ，我国大企业在改革开放的步伐中快速发展
，对国家财政收入做出巨大贡献
。因此提高大企业税收管理效能对于企业发展乃至整个社会经济的发展都极为重要。本文从目前大企业税收管理工作中存在的问题入手分析，结合新时代社会经济的发展需求 ，对提高大企业税收管理效能进行详尽的探索分析
，以期使我国大企业税收管理效能得到提高，促进社会经济的发展 。

关键词： 大企业;税收管理;提高效能;探索分析

　前言

　大企业在税收工作中具有十分重要的地位 ，不仅是税收管理工作重心所在
，而且也是税收收入增长的重心所在
。可见，在促进经济社会发展的过程中 ，大企业具有十分重要的作用。目前，企业的经营方式在不断发生变化且发展迅速
，这是因为传统的管理模式已经落后于大企业的税收要求，因此我们必须设法强化管理模式 ，使之趋于专业化 。为了营造一个良好的投资环境
，保证经济社会可以更好更快的发展，我们必须对大企业进行有效管理 ，并为其提供满意的服务
，保障其纳税工作可以顺利开展
。

　一、目前大企业税收管理工作中存在的问题

　1 、现行税制不适应大企业发展要求

　我国目前实行的税制并不能够很好地适应企业发展需求，主要表现为立法层次的高度不够 ，而且法律的权威性根本不够。货物和劳务税依然采用的是国务院条例条例的形式 。需要指出的是
，有关法律的层次都不高，仅仅作为程序法被实施 ，一般只是通过下发文件的方式来执行
，根本起不到很好的约束效果。如果要负责跨区域或者是行业的大企业的税收工作，那么就必须具备完善的税法和严格的执行标准
。

　2
、分税种管理方式不适应大企业整体管理需求

　税务机关的内部进行职责分工 ，各自执行不同的职责，而且这是按照税种的差异来划分的。一般而言
，按照税种的不同，会出台不同的政策然后被实施 ，这个过程所运用的管理手段和措施也不尽相同
，但是不同的税种之间并不能够彼此联系，确保必要的制度保障 ，同时也缺少专业化的管理构架来对整个大企业进行妥善管理 。

　3、科层制下的管理模式不适应大企业需求

　对于税务机关而言
，最常用的管理模式是金字塔式的，各大层级是通过固定的途径和方式来进行传递的 ，这就远远落后于大企业的扁平化管理模式
，因为大企业的运作和管理都比较灵活
。目前，对于大企业和中小企业的管理模式应该不同 ，但是我国并没有出台灵活的管理手段
，因此很难适应大企业的特殊需求，找不到快速合理的解决方案。例如 ，如果大企业需要缓缴税款，那么必须按照一定的程序严格执行
，这其中所耗费的时间根本适应不了大企业的特殊需求 。

　4 、信息不对称问题比较突出

　纳税一般会给出相应的申报数据，但这些数据是很有限的 ，无法提供更为全面的信息
，这就使得税务局无法全面掌握大企业的动态
。对于大企业的管理来说，信息的及时性和准确性是十分重要的'。因此如果缺乏完整的涉税数据 ，那么大企业就不能够据此做出正确的判断
，很好地规避税收风险 。一个企业从交易到纳税申报是一个较长的过程，如果这个过程中的涉税信息不能够很好地提供给税务机关 ，那么税务机关也就很难掌握企业的税务动态
，无法为其规避税务风险提供指导
。但是，由于受到传统文化背景以及社会制度的深远影响 ，很多观念已经形成且根深蒂固地植入人心。管理与被管理的模式和关系已经逐渐被税收单位和企业所接受
，这就导致彼此之间的缺乏信任，最终导致长期的合作难以实现 。

　5
、专业化人才管理制度相对落后

　高素质人才相对比较匮乏 ，根本无法满足大企业的发展需求
。虽然，税务系统对于人才培养也给予了足够的重视
，且采取了相应的培养措施，力争培养税收高级人才。但是 ，基层干部老龄化依然很严重
，精通财会、法律和外语的专业人才仍然很少 。对于税务系统的干部需要制定科学的评价体系，来对干部的工作业绩以及所做出的贡献给出合理的考虑。但是 ，基层干部的成长路径相对比较单一 、缺乏广阔的发展空间
，不能够充分发挥其智慧和创业积极性，这就增大了培养税务高素质人才的难度
。

　二
、提高大企业税收管理效能的探索分析

　1、明确大企业税收专业化管理的发展方向

　目前 ，我国开始实行混合型税收管理模式
，这主要包括分税种 、分征管以及分纳税人。之前的基于纳税人的单一化管理模式必须不断发展，为税收的稳定性提供可靠的保证 。

　2
、制定我国大企业税收专业化管理的框架

　在探讨大企业税收管理时 ，需要对基本框架给予足够的重视
。针对税收工作而言
，中国特色并不能很好地适应国际趋势，为此我国需要做出合理的调整 ，协调好二者之间的关系。在对大企业进行税收管理时，必须要学习发达国家的先进管理经验
，与国际税收管理模式相融合，逐渐融入经济全球化的潮流之中 。我们在学习西方先进管理经验的同时 ，还要不断总结自身的发展经验
，将其融合在一起，构建专业化的税收管理框架 ，并保证其规范化和科学化
。

　3、完善我国大企业税收专业化管理的机构

　为了实现我国税收的专业化管理
，必须将重点税源的有关管理机构与管理实况结合起来。我国不同的省份或者是企业之间存在必然的差距，那么就不能够运用同样的管理模式来对其进行统一化管理 ，必须构建具有完备管理层次的税收管理机构
，对不同的企业实施不同的管理 。例如，对于大企业可以扩展税收层级
。反之 ，对于小企业
，可以减少税收层级。

　4 、优化我国大企业税收专业化管理的职能

　在执行对于大企业进行税收管理的职能时，必须进行合理的优化 。首先 ，务必要做好税收工作管理之前的引导工作
。其次，必须对其服务职能给予足够的重视
，保持纳税人的中心地位不变，不再单单注重管理问题。再次 ，不同的管理事项之间、不同的税收管理层次之间以及不同类别的税收模式之间
，要保证其灵活性，可以随时进行转化 ，并且被不断优化 。

　5
、加强大企业税收专业化管理的人才建设

　首先
，要重视人才培养和吸收，为税收系统吸纳越来越多的优秀管理人才 ，并建设成库。经过优化配置
，可以招纳越来越多的人才或者是专家，打造一支经验丰富、业务能力强的人才队伍 ，这样才能够保证税收管理的专业化得以顺利实现
。再次
，在招纳了人才之后，还要为他们提供较好的待遇 ，并制定相应的考评制度，奖惩分明。只有这样
，才能够调动税收管理人员的学习积极性，全面提高自身素质 ，注重自身业务能力的培养 。与此同时
，还要鼓励不同的管理岗位的人员多交流，分享彼此的工作经验 ，全面提高管理队伍的整体素质
。

　6 、建立与大企业税收专业化管理相应的信息技术应用与共享机制

　进行企业税收管理的工作
，离不开信息技术的大力支持。此时，需要建立信息管理平台 ，并实现数据库与财务软件的数据对接
，才能够全面掌握大企业的税收状况 。

　小结

　就我们国家目前对于大企业的税收管理工作来看，依然是处于不断摸索的过程中 ，很多问题的存在以及其可能引发的后果依然不能被忽视
。为此
，我们国家需要及时改革，为税务管理指明正确的发展方向 ，并制定出合理的管理框架，不断优化管理职能
，加大培养和人才的力度，保证大企业的税收管理工作逐渐趋于专业化 ，为我们国家经济的和谐发展奠定良好的基础。

　参考文献

　[1]黄朝晓
，大企业税收专业化管理：困境与突围田国际税收[J]，税务研究 ，2013(07)

　[2]唐姑妮
，中国大企业税收专业化管理演进方向和演进策略[J]，广西经济管理干部学院学报 ，2012(04)

　[3]房建新
，加强大企业税收管理的探索与思考[J]，河北国税2012(01)

　[4]姜涛 ，大企业税收专业化管理的国际实践及其借鉴[J]
，上海经济研究，2012(09)

我国房地产市场的现状及发展趋势论文

中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起 ，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来 。90年代发展壮大
，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长 ，房地产投资占GDP比例逐渐增加
。随着城镇居民的经济水平不断提高
，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展 ，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米
，农村达到25平方米，住宅成套率达到70% 。住宅业增加值占GDP的比重 ，城市达4%
，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位
。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一 ，房地产投资规模不断扩大 。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元
，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元 ，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加
。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米
，增加了83593万平方米，平均每年增长25 % ，房地产开发规模逐步扩大 。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上
，最高接近30%

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异
。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积 ，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高
，房地产市场起步较早所致 。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平
。随着东部地区土地资源偏紧 ，房地产价格的上升和竞争激烈
，一些房地产开发商开始向中
、西部转移，房地产的地区结构发生变化 ，尤其是随着中部经济的发展
，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小 。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加 ，且中 、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%
， 21.7%上升到15.7%， 24.3% ，中
、西部居民购买商品住宅的增长比例较大
，均高于全国平均的增长比例
。可以看出，随着西部大开发战略的实施 ，中、西部经济的发展
，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异 。在中国人口增长的情况下 ，人均建筑面积仍在增长
，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异
。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看 ，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达
，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高 ，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小
，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大 ，经济又不很发达
，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6% 。

（三）房价居高不下

近来 ，房地产市场出现了“三高”
，房价高 、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米 ，比2003年增长了355元
，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海
、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米 、6232元/平方米
、6037元/平方米 ，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元
。

中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就
，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一 ，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志 。2001年“地产品牌 ”在我国拉开了序幕
，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中 ，己经把品牌战略作为重头戏
。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符
，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质 ，强化管理服务
，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力 ，促进房地产市场化程度的提高 。②房地产局部投资市场开始形成
。根据调查显示
，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资
”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面 ，我们也注意到
，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成 。 ③商品房对个人的销售量增加
。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加 ，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696
，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效 ，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商 。虽然我国房地产还是幼稚产业
，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟 ，推动了房地产市场的形成
。房地产企业的成熟
，将使一批投机取巧 、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求 。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展 ，在经历了营销时代与产品时代后
，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势
。由于房地产是资本密集型行业 ，作为我国国民经济发展的支柱型产业
，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下 。而另一方面 ，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节
，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结
。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高 ，国家对房地产企业上市融资
、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备
，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代 。

第三 ，房地产进入高速发展的时期
，增长迅速，热点扩散
。从前面的统计数据可以看出 ，我国的房地产业正在进入高速发展时期
，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加 ，整体经济发展的增长
，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题 、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实 ，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加
，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造 ，包括绿化隔离带的建设
，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发 ，二
、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整 。为房地产的增长助力：最后
，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展 ，也会起很大的促进作用
，提供了发展空间
。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要 ，促进房地产市场化
，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策 ，这些政策将促进我国房地产的良性发展 。比如，2001年6月起
，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起 ，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施
，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收 ，对政府定价出租的住房
，暂免征收房产税 、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房 ，减征营业税(由5%降为3%)
、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等
。一系列房地产行业相关政策、法规的出台
，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育 ，以及政府可以合法 、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO
，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展 ，其趋势主要有以下几个方面 。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加
，大量危旧房改造及房地产二级市场
、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计 ，就需增加住房近40亿平方米
。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)
，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示 ，居民对现住房的满意率尚不到20%
，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房 ，因此
，住房潜在需求量还相当大 。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主 ，改变为个体消费者为主
。个人买房的比例还会提高
，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范 ，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升
，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

（二）市场供给趋势

在房地产过热时期 ，房地产业的利润率比较高
，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小 ，开发的楼盘规模偏小
，配套设施不齐全 。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势 ，房地产开发商之间的竞争日趋激烈
，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键
。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系 、实现高效与科学管理
、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展 。

配合住房制度改革 ，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成
。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房
，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等 ，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业
，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道 ，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖 。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据
。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善
，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道 。将来 ，国内外各类社保基金、保险公司 、投资信托公司、投资管理公司
、资产管理公司等
，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发 ，二是加强售后服务
。从早期的买地、规划设计 、市场定位到工程的建设过程
、推广过程
，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作 ，贴近客户的需求。这是一个完整的 、公开的过程 。把服务做好了
，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去 ，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多
。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段
，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服 ，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配 ” 。因此
，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求 ，又要合理利用土地资源
，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件
。房地产业可持续发展应把房屋
、业主和环境三要素作为一个整体 ，重视对自然资源的使用和保护
，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展 、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求 ，还要考虑后人开发的余地
，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调 。从而实现土地资源的永续利用
、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求
。从而，推进中国房地产业可持续发展。

推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根 ，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡 。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府
，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性
。

第一 ，政府提前一个时间段
，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模 、土地供应范围
、供应土地的规划 ，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例
，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发 ，于是
，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地 ，之后背负承重的压力进行开发
，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利 。

第二 ，坚持土地招、挂 、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化
，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂
、拍的公平操作显得更为突出和重要 ，市场化是中国经济的方向
，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境
。

第三 ，政府应具备灵活、及时的土地调控 、应对能力
，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快 ，先前制定的计划可以作为行事准绳
，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对 。形成一系列的应对机制 ，强化政府对地产市场的有序控制
。

第四
，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革 ，但在地产融资上表现出相对的保守 。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率
，同时社会上积聚着相当规模的资金
。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段
、一个良性竞争的阶段。

第一 ，实现地产投资证券化
，允许民间建立地产基金 。房地产业需要资金，社会上也有资金 ，投资人不必精通地产开发
，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则
。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会 ，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二
，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来 。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化 ，这样的形态不是公平竞争体制
。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温
，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三 ，适当引入外资，达到鲶鱼效应 。这也就是防止闭门造车的出现
，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四 ，避免地方保护主义或过分优惠外来资本
，也就是确保公平的资本环境
。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价 ，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅 。暂时抛开市场份额小的别墅不说
。现在市场上的所谓普通商品房
，都有一个良好的外观、不错的绿化 、合理的户型，整体品质都差不多 ，所有的开发商都想把自己的“普通商品房
”做得质量更好价格更高。试想一下
，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观
、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选 、怎么买？成熟完整的市场 ，其产品就应该存在明显的分级差异 。这个问题
，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府
。

第一 ，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行
，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准 ，产品分级不等同于优劣区分
，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元 。也许我们有顾虑 ，认为低端产品不容易赢利
。但我们看看
，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的 ，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是
，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化 ，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果
，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠 。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前 ，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场
、三级市场的发展较为落后
，尚未建立起完善的市场分级体系
。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控 ，因而导致二 、三级市场几乎完全市场化
，并且受到不良经营商的控制，同时 ，二
、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在
，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫 ，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现 。因而
，政府应当有意识地制定政策 、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一 ，加快消化积压空置商品房
。政府必须控制房地产的空置量
，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价 ，强制拍卖 。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压
。对于通过市场途径不能消化的空置房地产
，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费 。政府要采取有效措施 ，切实减轻企业的负担
，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费 ，取消不合理不合法的收费项目
，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准 ，限制水、电行业的过分垄断
，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调 ，促进房地产业的进一步发展
。

第三
，完善房地产市场法规。完善房地产产权
、开发、交易 、中介
、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规 ，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展
，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境 ，对土地的供应 、闲置上地的回收
、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定 。通过完善房地产市场法规
，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境 ，促使我国房地产市场持续 、稳定
、健康发展
。

一 中国房地产业的发展水平

房地产业作为国民经济新的增长点
，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点 ，间接拉动0.6～1.2个百分点 。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中
，供销两旺，供求总量基本平衡 ，供应结构渐趋合理
，价格走势平稳的良好势头
。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8% ，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1% 。商品房施工面积增长27.8％
，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米 ，同比增长44.7%
，增幅平稳下降
。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9% ，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％
，销售面积增长35.9% 。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点
。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中 ，竣工面积、土地开发面积 、商品房平均销售价格
、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资 、新开工面积分类指数继续保持上扬势头 。可以说
，中国房地产市场总体上是健康的
。但是，需要注意的是 ，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素
，表现在以下几个方面。

二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题

①资源的浪费与流失 。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失
。1992～1993年的“开发区热 ”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个 ，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积
，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大 。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米 ，此后这一指标持续上升
，2000年达9000万平方米
。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％ ，其中
，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标 。虽然建设部领导多次强调消化空置房 ，许多地区空置房也有些下降
，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升 ，现已接近20％。

③房地产开发中的短期行为
，对生态环境造成破坏
。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高 ，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

④房地产业发展与金融业关系尚未理顺
，房地产开发缺乏稳定的资金来源 。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右 ，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％
，仅占银行全部贷款总量的1％
。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

三 中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配
” 。因此，房地产业的可持续发展 ，就是既要满足当代人对房地产的各种需求
，又要合理利用土地资源，保护生态环境 ，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件
。房地产业可持续发展应把房屋
、业主和环境三要素作为一个整体
，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调 ，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展 、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求
，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调 。从而实现土地资源的永续利用
、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求
。从而,推进中国房地产业可持续发展。

①合理利用土地资源 ，避免浪费 。土地资源是房地产业发展的命脉
。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础
，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源 ，要按照可持续原则开发利用 。在中国的城市化进程中
，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地 ，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定
，有关的政府部门应该严格把关
。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定 ，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地
，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回 ，从根本上抑制炒地皮 、哄抬地价现象的发生 。要根据城市规划
，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置
。

②重视环境保护 ，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展
、环境发展、资源利用相协调 。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值
，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求
。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设 ，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设
，塑造环境优美 、和谐的社区 。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为 ，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争
，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久 ，更广泛
，更深远
。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素 ，房地产业进一步发展一直面临资金来源
、期限错配、资金流动性等的约束 。为实现房地产业的可持续发展
，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场 ，实现抵押贷款的证券化，将一 、二级市场作为一个整体纳入金融大循环
，打通房地产市场与资本市场的联系
。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20% ，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状
，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环 。

④加快制度创新和科技创新。第一 ，长期以来
，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税
。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念
、产品方面的创新 。不能片面追求环境、降低容积率 、人均居住用地超过规范要求
。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策 ，压制了资源再生产活动的积极性
，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费 。因此 ，实现房地产业从粗放型向集约型的转变
。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响
，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大 ，有效需求相对不足 。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化
，是保证房地产业可持续发展的有效手段
。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)
、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学 、利于操作 。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代 ，而作为创新主体的企业要生存并壮大
，惟一的出路是创新
。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中 ，政府有两件必须要做的事情 。一是减少房地产开发过程中的政府行为
，根除腐败，杜绝暗箱操作 ，严格执法
，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规
。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》
、《中华人民共和国城市房地产法》 ，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是
，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定 。有些企业担心管理部门收回 ，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发
，这种做法势必带来不良后果
。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合 ，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容 。

四 中国房地产业可持续发展评价指标体系

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容
，很多专家学者对此进行了探讨
。评价指标体系大都从人民生活、经济 、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用 ，包括人均居住面积
、居民住房成套率、居民居住面积 、住房价格收入比
、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率 、城镇人口增长率等7项指标 。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响
，有房地产业增加值
、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率 、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率
、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数 、房地产银行贷款偿还率等8项指标
。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率
、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量 、土地有效利用率
、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来 ，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的
，或者是通过合作开发 、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金
、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中 ，银行资金则可以发挥更大的作用 。简单地说
，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金 、股权转让
、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足
。在这样一个融资体系中 ，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制
，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化 ，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是
，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展 ，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的 。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化 、产品形式证券化、资金来源公众化
、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资
，也包括债权融资，在债权融资中 ，既可以通过发行企业债券方式
，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现 ，在股权融资上
，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资 ，还可以通过房地产基金来融资
。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定
，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券 、短期融资券
、ABS、MBS 、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化 ，成为公开发行且可流动的权证 。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场
，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化
、资产证券化等等
。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变 ，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道
，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别 ，风险与收益是种对应的关系 。

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