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如何判断今年的楼市走势？
“近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势，商品房销售面积和销售额下降幅度在10%~12%。”
今日（9月7日） ，中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》（以下简称《蓝皮书》）指出 ，除少数三 、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上房价大涨大落都是小概率事件；新冠肺炎疫情对2020年住房交易会有短期影响 ，对房价总体走势影响则是极小概率。
“疫情冲击给我们对房地产市场预测带来了较大困难 ，这是一个突发事情，按以前的惯性思维行不通 ，必须综合考虑 。 ”中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任 、《蓝皮书》主编王业强向《每日经济新闻》记者表示 。
近两三年内房价维持高位盘整
《蓝皮书》指出 ，综合各种相关因素分析，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势，预计2020年住宅价格波动在正负5个百分点之间时 ，住宅市场应该看作是总体稳定的。对于房价高位盘整的判断基于三个理由 。
其一 ，房价大跌极少可能 。中国住房市场需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求 、市民改善性的居住需求和危旧房改造升级需求三者叠加效应依然继续 ，住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然有历史上最严厉的房地产调控 ，最近三年全国商品房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在 。
其二，房价大涨缺少动力支持 。从现实来看 ，中国房价已在高位 ，大涨之后要有一个喘息期，继续快速上涨既乏力 ，又将面临较高的市场风险。从中央的决策意愿来看 ，近期国家控制房价大涨的决心不会变，对房地产调控从紧的政策方向也不会变 。随着多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房制度的全面落实 ，楼市需求压力将有所减轻 ，房价大涨也会失去动力 。
其三，防范房价大跌风险。虽然中国房地产调控的决策思维惯性依然强烈，但调控目标由控制房价过快上涨和去库存转向为稳地价 、稳房价、稳预期 ，表明房地产调控政策正在向着与客观规律相吻合的方向迈进 。
商品房销售预计下降10%~12%
“2020年商品房销售面积和销售额将同步下降 ，下降幅度在10%~12%；商品房销售均价约为9250元/平方米，同比下降0.6% ，增速较2019年下降7.2个百分点 。 ”《蓝皮书》预计 ，2020年房地产施工面积增速可能会明显下降，预计由2019年的8.7%降为2020年的4.4%。这可能与新开工面积和竣工面积同步下降 ，且新开工面积下降更快有关。
同时 ，《蓝皮书》指出，2020年商业不动产市场将迎来较大冲击和更大的不确定性 。2020年全国拟开购物中心仅874家 ，同比减少11.4% ，为三年来最低 。综合疫情及往年开业情况，预估2020年全年实际开业购物中心数量约400家 ，购物中心空置率预计再提高 ，租金收益也会有一定下降，预估减少10%~20%。
写字楼方面，从供给面看 ，世邦魏理仕预计约有13%的写字楼新增供应将延迟交付 ，使得全年新增供应降至890万平方米 。就需求面看，预计全年写字楼净吸纳量将达350万平方米 ，与2019年基本持平；全国空置率将升至25% ，租金整体则仍下跌 。
长租公寓方面，预计2020年及之后 ，市场将出现大量增量长租公寓 ，此类物业除配建一部分家庭租赁住房外，也会在社区配置商业 、学校等健全配套 ，满足租客多方面生活需求 ，让租客体会更有品质的租住生活，对我国构建“租购并举”住房体系起到重大推动作用。同时住建部明确表示 ，2020年将重点探索此类项目运行机制 ，将“集租房 ”交专业长租公寓机构建设运营将是大势所趋 。
房地产政策面临四点转变
《蓝皮书》指出，“房住不炒 ”“稳房价”依然是市场主线，房地产政策面临四点转变：一是住房供应体系从“重市场 ”到“重保障 ” ，二是住房保障体系从“棚改”到“旧改 ” ，三是租赁市场体系从“规范发展 ”到“租赁住房”，四是土地市场体系从“改革试点 ”到“全面推开 ” 。
2020年对于房价的管控依然会继续 ，“房住不炒”定位不会改变 ，房地产调控政策的底线思维是“三稳”（稳地价 、稳房价、稳预期），既不会放水刺激也不会过度收紧 ，但是“一城一策 ”作用有可能会被强化。
2019年住宅开发投资占房地产开发投资的73.4% ，2019年住宅销售额占商品房销售的87.3% 。《蓝皮书》预测2020年住宅开发投资占比可能高达74.5%，可见稳住宅市场就是稳房地产市场 ，就是稳宏观经济 ，住宅市场平稳对我国宏观经济的健康与安全意义非凡 。
此外，《蓝皮书》还指出 ，由于2019年大湾区内地城市经济增速较好 ，人口流入也十分可观，因此2020年的住宅房地产市场需求总体上将保持旺盛。由于生活环境、房地产价格等多方面因素影响，预计2020年广州 、深圳的市场需求将更多外溢至佛山 、珠海、惠州 、东莞 、中山等城市 ，但肇庆、江门面临的机会可能会少一些 。
1 、市场容量未来10年可期 。之前很多的专家学者都有讲过这个问题 ，城市化率 、宏观经济稳健发展、人口持续增长，从这几个维度可以看到房地产市场总量稳定 ，仍将保持按年微升趋势 ，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。
2 、增长特征：未来增量主要来自于价格驱动。行业增长由销售面积增速贡献转向价格增速贡献，改善型需求会逐年提升 ，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50%以上 ，因此产品力 、服务力将成为关注重点 。
3、行业格局：由规模化竞争转向差异化竞争 。一方面市场集中度进一步提升，我们预计在2025年行业的前10名的市场集中度将提升到35-40% ，达到发达经济体市场集中度的水平。另一方面是头部企业的规模增速将有所放缓 ，当前在“三道红线 ”，“供地两集中”等政策的影响之下 ，我们预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保持在5-15%的合理空间运行 。
我国的房地产历史阶段
目前我国的房地产已经走到了结构性转变的阶段 。
房地产正在进入新的阶段 ，房地产之前对中国的经济促进作用起到了非常重要的作用，那现在和以后，对中国经济的促进也仍然不能够忽略 、忽视。
房地产目前最大的问题 ，特别是头部房企出现的问题 ，原因是房企负债太高了，房企之所以有这么高的负债 ，主要和房地产和中国城市发展的历史有关 。之前房地产发展大致可分为农村和城市两条推动力 ，其中农村推动力，主要表现在农村人口进城 。城市推动力 ，则分别是商品房开发经营主体开发商的出现 ，市场大量需求不断地出现，房改 、棚改、旧区改造、居住改善等。
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