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【央视新闻客户端】
尽管发展快速 ，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业 ，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多 、相对规模小 、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放 、经营行为不规范 、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题 。
1.法律法规体系不完善
到目前为止 ，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中 ，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏 ，而且规定过于笼统原则 ，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质 ，意即每一个依法成立的中介服务机构 ，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分 。但是从法条本身看 ，该法又具有浓厚的行政法的色彩 ，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围，至于中介机构的权利、义务 、责任等等更是涉猎不深 。
2.缺乏专业人才 ，影响产业的提升
21世纪的竞争是人才竞争。房地产中介服务工作涉及面广 ，兼具综合性 、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此 ，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识 ，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力 。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范 ，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历 。有些虽取得执业证书 ，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益 、不讲诚信 、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。
3.中介机构行为尚不规范
中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面：(1)主体资格不合法 ，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；(2)不按照标准收费 ，随意性太大，收费名目太多、太乱 ，在收费中使用票据混乱 ，事业型收费与服务性收费不分；(3)机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构 ，不建账目 ，还有的既没有固定人员，又没有固定场所 ，也无资金 ，是名副其实的“三无 ”企业 。这些“三无 ”机构的存在，扰乱了市场秩序 ，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象 。
4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化
公正性 、服务性是中介机构的本质特征 ，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心 ，所有的经营活动都以盈利目标为转移 ，服务意识淡薄，在利益的驱动下 ，只要赚钱 ，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求 ，向客户提供不真实的验资评估报告 ，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序 ，还侵害了生产经营者的利益 ，也损害了中介机构的形象和声誉。
5.行业监管不力
目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管 ，还是由行业协会进行的自律性监管 ，都存在监管不力的问题 。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷 ，根本不可能做到事无巨细 ，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的 ，由于目前行业协会地位不明确 、作用空间有限及相关立法滞后 ，同样存在诸多问题 。
房地产在近三年的发展前景如何呢
会出现一些洗牌
就房地产市场而言，其未来发展受到国内外市场变化、经济形态 、人口结构 、消费功能、舆论环境 、产业规划 、政治金融等多个方面的因素影响，不能单一而论。
首先 ，从综合层面分析：房地产作为一个不可缺失的产业形态 ，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化，在未来发展中 ，功能分化开发、产品精细分化 、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟 ，是一个不可阻挡的大趋势 。
但，由于近阶段的“哄抢式” 、“多数盲目型 ”、“产品形态多数雷同 ”形式的开发 ，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱 ，以及政策金融舆论等层面的导向因素，近期内房地产行业将会出现一次“渐段式”的洗牌和市场重新调整优化 。
十八大明确了要把房地产行业在国民经济的支柱行业地位转变为重要行业 ，支柱和重要的区别大家都知道 ，防止经济硬着陆触礁，银行逐步抓紧自己的裤腰带 ，融资贷款条件限制提高 ，所以部分过快发展地区，可能会出现一定形式上的泡沫破裂。
其次，从行业发展层面分析：未来20-30年内 ，房地产行业将会出现以下几种潮流形态 。
1 、以产业地产为主的开发建设潮流 。政策上 ，不再单以GDP论，行政责任延续追究制 ，等等 ，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划 、经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再停留住宅、综合体开发 ，产业经济建设将逐渐 、真正融入到房地产开发形态中 ，形成另一种复合体。这一复合体的出现，不但能带动城市经济发展 ，更可以保障房地产项目的供求关系 。
2 、养生养老及休闲度假综合体 。中国这一阶段的社会老龄化 ，给养老住区建设提供了大机遇。众多的投资开发商竖起了这一大旗，在物质形态日益繁荣过程中 ，养老养生、休闲度假都将成为一种复合的形态 ，房地产建设作为其中的核心之一，在考虑空间 、产品的基础上，还应该注意未来人们的生活方式变化 、空闲时间对交通距离的要求 。
3、房地产功能分化 ，精耕细作 。大型城市对外辐射影响所形成的城市集群 ，城市生态环境变化要求的城市功能分解，经济发展需求和消费需求对接 ，等等因素 ，要求房地产投资建设形态功能不断分化，投资商将更注重专业型深耕细作 ，文化地产 、教育地产 、工业地产、园区地产、专业市场地产 、住区地产 、商业地产、小城镇地产 、旅游地产 、养老养生地产、高端精品地产 、产业地产等等 ，将出现不同产品领域的品牌开发连锁。这是房地产行业功能分化的一个潮流 。
最后，在产品供求层面分析：
1 、大规模社区、城市商业综合体将逐渐萎缩 ，小规模精品开发 、定制开发将是未来城市开发的主要潮流 。过去和现阶段 ，由于中国处于快速的城镇建设进程中，规模开发 、聚集效应是主要特色。但是随着城市化程度的提升、成熟 ，人口需求的规模化程度降低 ，小众群体的针对性消费，商业区规模和需求空间的相对稳定，城市住区和商业开发规模都将缩小 ，并呈现差异化 ，更多的以补充形态出现 。
2 、商业开发注重全过程消费体验，线上线下商业形态仍将并存 。线上商业需求线下流通和体验支持 ，线下商业注重纵横组合 、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应 ，全过程身心多维体验。
3、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上，不再出现大的阶段性起伏 。
4 、生活品质的提升 ，对二次 、三次换房 ，人生第一居所产品，都将提出更加针对性的需求 ，“私人定制”、“小众定制 ”将会更多出现 ，这也要求产品功能 、空间体验 、附加价值、服务品质 、持续发展 、生态健康、交通交流等趋严格和小众化 。
供给：
——房地产新开工面积下降
2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加 ，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年 ，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。
2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米 ，同比下降9.1% 。
——房地产施工面积上升
2010-2020年 ，我国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓 。2020年 ，全国房屋施工面积为926759.2万平方米 ，同比增长3.7%。
2021年1-11月，中国房地产施工面积为95.67亿平方米 ，同比增长6.3% 。
——房地产竣工面积整体有所下降
2010-2020年 ，中国房地产竣工面积整体呈现先升后降的趋势 。2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%。
2021年1-11月 ，中国房地产竣工面积达到6.88亿平方米 ，同比增长23.4% 。
需求：
——商品房销售面积呈上升趋势
2010-2020年，我国商品房销售面积呈现波动上升的态势 ，但增速自2017年有放缓的迹象 。2019年 ，全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%;2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米 ，增长2.6%。
2021年1-11月 ，中国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8% 。
销竣比上升 ，供不应求
2010-2021年 ，中国房地产销竣比呈现上升趋势 。2020年，中国房地产销竣比达到了1.93。2021年1-11月 ，中国房地产销竣比更是达到了2.30 ，中国房地产市销售依旧火爆，销竣比的上升从一定程度上反应出国家对于房地产行业的管控力度以及房地产市场供需之间存在的不平衡现状 。
根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示 ，2021年以来 ，各地坚持购租并举 、因城施策，促进房地产市场健康发展 ，成效逐步显现 ，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制 。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长 ，增势有所减缓。部分城市受人口流出 、经济发展困难等多重因素影响 ，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题 ，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件 ，比如经过市场调整，市场参与者更加理性 ，房地产长效机制也在逐步完善 。
—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
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