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接触过房地产销售管理系统么？

ERP什么的？

觉得写这个大概也就是写写特点，现状 ，不足
，如何改进什么的~论文大致不都是这么写么~

需要对整个销售管理系统这块市场有所了解，要多了解些产品才会对建立系统有发言权
。

这个其实挺技术一活 ，学房产的写这个有点难度``而且你们也没在营销干过，肯定对这个房客源匹配不了解```真不知道你们老师怎么想的搞出这么个论题```

房地产 土地 论文

分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响
， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济 。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策 ， 结果便是会 机制； 其次
， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法 ， 的决策
， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速 ， 直接导致居民消费行为的变化
。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后
， 提出了稳定房地产价格的对策 。 成本效应， 进而影响到居民消费
。因为 ， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言
，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是 ， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的
，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨 ， 社区物业费
， 装 而会使其减少消费 。 阻碍了我国宏观经济的健康发展
。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费 ， 停车费等水涨船高
， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出 ， 从而推动相关地块的地价
， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加 。另外， 何遏制房价过快上涨 ， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加
， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题 ， 更关系到国计民生， 百姓福利
。 使用费用
， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需 ， 从而维持我国 4．流动性约束效应 。我国大多数居民
， 都是通过贷款的 经济持续 、 快速
、 稳定的发展
。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要 。 银行收入的重要来源
。如果中央政府不对信贷额度进行调 控 ， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币
， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济 ， 其 自 必然导致通货膨胀 。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候
， 中消费是重要渠道之一
。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费 ， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期
， 银行会对风险进行严格 1．财富效应 。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估
。融资渠道的收紧 应 ， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束 。 上升进行了再融资
， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二 、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现 ， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明
。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资
， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加 ， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响
， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且 ， 由于房地产价格的上涨
， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期 ， 增加当期消费 。 支配收入变动率 SRRt③
，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应
。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本 ， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应 。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立
。建立计量模型之前
， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的 ， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中
， 大部分对房地产品具有刚性需求 。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳 ， 则需检验各变量之间是否存在协整关系
。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本
， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升 ， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大 。对于房屋的潜在消费者
， 稳的
。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨 ， 会增加还款压力
， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表 。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性 ， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系
。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列
，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t
、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3 ，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3 。以上协整检验结果表明 LSRt、 t 、 FQ 序列存在 1 个协整关系
，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1  ， ） 在整个 10 期的方差分解中
， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性 ， 并且衰减比较缓慢
。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中
， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％ ，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定
， 2．5％左右 。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响 ， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响
。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时
， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显 ， 当房价上涨过快时
， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出 ， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应 。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析
。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响
， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中 ， 其他解释变量所能解 释的比例
，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序 。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制 ，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt
、 t、 t 分别给 LSRt 、 t
、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击
，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图
。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应 ， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值
， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后 。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响 ， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化
， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解
。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果 ， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出
， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针 。因此 ， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展
。因 途径。另外
， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大 ， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给 。 保障性住房的增加
， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求
。住房需求的实现 ，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需
， 带动我国国民经济持续 、 稳定的发展。 2．影响投资预期 。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性
。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此 ， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策
， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期 ， 进而改 变资源配置
， 降低投资者对房地产业的投资热情 。 3．抑制投机性消费
。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化 ， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度 。 规范发展二 手房市场
， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序 ， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件
。完善我国土地拍卖和收入管理办法
， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置
、 囤积土地房源， 捂盘惜 售 ， 哄抬房价等违法违规行为 。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳
，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学 ，2006（3） 〔3〕杨朝军
，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究 ，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题
，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林 ，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践
，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度  ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率
， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度
。

我国土地储备制度对房地产市场的影响

内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析 ，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构 、土地储备法律法规
、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议 。

关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施
。此后
，杭州 、厦门、南京
、青岛、广州 、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度 。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构 ，对通过收回
、收购、置换 、征用等方式取得的土地进行前期开发
、整理
，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划 ，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场
，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度
。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效 ，在完善土地市场 、控制土地供应
、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是
，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑 。

地价房价上涨 ，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中
，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨
。以杭州市为例 ，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较
，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大 。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异 ，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异
，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题
。

市场结构失衡 ，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道 、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为
，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断 ，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据
，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发 ，销售的对象是高收入群体 。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房
，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受
。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足 ，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场
、土地资本市场产生影响 。但是
，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究 ，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善
。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制
，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中 ，地价或成交价低
，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失 。据测算 ，我国的土地资产有25 万亿元
。由于种种原因
，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平 、公开的平台上运作 ，必然带来地价的上涨
，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现 。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨
。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化 。结合我国的实践 ，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别
、用地类型或区段位置评估确定的平均价格
。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块
，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格 。由此可见 ，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义
，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的
。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小
，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系 。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析 ，土地储备库存量对地价的解释能力较弱
。

DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)

拟和优度检验R=0.435
，F=3.080，DW=1.940

LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)

拟和优度检验R=0.206 ，F=1.038
，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米 ，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献 。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%
，地价只变动0.221%
。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的 ，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果 。其中
，开发成本 、市场需求等因素是主要的
。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响 ，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择 。以杭州市为例
，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析 ，土地交易价格对房价有很好的解释能力
。

HP= 815+1.079DP(t= 9.849)

拟和优度检验R=0.960
，F=96，DW=2.996

LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659 ，F=7.73
，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米 ，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献 。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%
，房价将变动0.718%
。

房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增 ，间接影响城市房地产开发进程和总量增加
，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨 。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969 ，为高度相关
。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析
，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)

拟和优度检验R=0.940，F= 62.67 ，DW= 2.564

LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646
，F= 7.30，DW= 3.444

由以上回归模型的解释 ，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系 。商品房销售面积每增加1万平方米
，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献
。按照弹性解释，如果销售面积增加1% ，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策
，主要针对经济适用房
、以房带路、招商引资 、扶持骨干企业
、帮助特困企业等等 。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位 ，造成土地资产流失
，也没有达到扶持的目的
。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案 、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理 ，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后
，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公
、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大 ，不会直接导致房地产价格上扬 。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用
，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出 ，不能以垄断影响土地市场的发育
，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系 ，合理控制进入土地储备的范围和数量
。我们认为，在地价上涨过快的城市
，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易 ，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来
，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证 。但土地储备过多 ，会造成资金占用过多
，加大土地储备机构的经营风险
。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济 、政策等若干因素 ，要通过对相关历史数据进行统计分析
，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求 。在目前我国一些城市已出现地价
、房价大幅上涨的情况下 ，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量
，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量 ，化解土地市场供需失衡的矛盾
。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地
，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制 ，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房 、廉租房政策
，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽 ”政策的同时 ，要切实规范土地行政管理行为
，避免土地供应政策带来的漏洞 。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法 ，加大管理力度
，使土地储备工作顺利进行
。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督 ，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度
，尽量公开土地储备机构在土地收购
、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时 ，通过公开如年度土地出租 、出让计划
、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展
，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策 。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展
。因此 ，要强化土地储备管理的监控职能
，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址 、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批 ，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设
，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价 ，从事炒卖地皮的非法活动 。同时
，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理 ，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期
，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利
。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面 ，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导
，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面 ，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划
、计划、建设 、财政
、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清
，未形成协作的格局 。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革
。其目标是 ，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革
，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会 。该委员会下设土地管理 、房产管理
、城市规划以及土地储备等若干办公室
。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位 ，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

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，中国土地，2002（6）

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5. 毛镇林
、赵相如、王待宗
，政府建个“土地储备中心
”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网

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，决策资源房地产研究中心网

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