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【央视新闻客户端】

财务报表是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。认真解读与分析财务报表要读懂财务报表 ，除了要有基本的财务会计知识外
，还应掌握以下方面以看清隐藏在财务报表背后的企业玄机：● 浏览报表，探测企业是否有重大的财务方面的问题拿到企业的报表 ，首先不是做一些复杂的比率计算或统计分析
，而是通读三张报表，即利润表 、资产负债表和现金流量表 ，看看是否有异常科目或异常金额的科目
，或从表中不同科目金额的分布来看是否异常 。比如，在国内会计实务中 ，应收
、应付是个筐
，什么东西都可以往里装.其他应收款过大往往意味着本企业的资金被其他企业或人占用、甚至长期占用，这种占用要么可能不计利息 ，要么可能变为坏账。在分析和评价中应剔除应收款可能变为坏账的部分并将其反映为当期的坏账费用以调低利润
。● 研究企业财务指标的历史长期趋势，以辨别有无问题一家连续赢利的公司业绩一般来讲要比一家前3年亏损
，本期却赢利丰厚的企业业绩来得可靠。我们对国内上市公司的研究表明：一家上市公司的业绩必须看满5年以上才基本上能看清楚，如果以股东权益报酬率作为绩效指标来考核上市公司 ，那么会出现一个规律
，即上市公司上市当年的该项指标相对于其上市前3年的平均水平下跌50%以上，以后的年份再也不可能恢复到上市前的水平 。解释只有一个：企业上市前的报表包装得太厉害
。● 比较企业的利润水平是否与其现金流量水平一致有些企业在利润表上反映了很高的经营利润水平 ，而在其经营活动产生的现金流量方面却表现贫乏
，那么我们就应提出这样的问题：利润为什么没有转化为现金？利润的质量是否有问题？银广夏在其被暴光前一年的赢利能力远远超过同业的平均水平，但是其经营活动产生的现金流量净额却相对于经营利润水平贫乏 ，事后证明该公司系以其在天津的全资进出口子公司虚做海关报关单
，然后在会计上虚增应收账款和销售收入的方式吹起利润的气球.而这些子虚乌有的所谓应收账款是永远不可能转化为经营的现金的，这也就难怪其经营活动产生的现金流量如此贫乏。● 将企业与同业比较将企业的业绩与同行业指标的标准进行比较也许会给我们带来更深阔的企业画面：一家企业与自己比较也许进步已经相当快了 ，比如销售增长了20%,但是放在整个行业的水平上来看
，可能就会得出不同的结论：如果行业平均的销售增长水平是50%,那么低于此速度的 、跑得慢的企业最终将败给自己的竞争对手 。小心报表中的粉饰财务报表中粉饰报表、制造泡沫的一些手法，对企业决策绩效的评估容易产生偏差甚至完全出错现象
。● 以非经常性业务利润来掩饰主营业务利润的不足或亏损状况非经常性业务利润是指企业不经常发生或偶然发生的业务活动产生的利润 ，通常出现于投资收益
、补贴收入和营业外收入等科目中。如果我们分析中发现企业扣除非经常性业务损益后的净利润远低于企业净利润的总额，比如不到50%,那么我们可以肯定企业的利润主要不是来源于其主营的产品或服务
，而是来源于不经常发生或偶然发生的业务，这样的利润水平是无法持续的 ，也并不反映企业经理人在经营和管理方面提高的结果 。● 将收益性支出或期间费用资本化以高估利润这是中外企业粉饰利润的惯用手法
，比如将本应列支为本期费用的利润表项目反映为待摊费用或长期待摊费用的资产负债表项目
。在国内房地产开发行业中，我们可以经常地看到企业将房地产项目开发期间发生的销售费用、管理费用和利息支出任意地和长时间地挂账于长期待摊费用科目 ，这样这些企业的利润便被严重地高估。● 以关联交易方式改善经营业绩采用这一手法的经典例子是目前已经不存在的琼民源公司 。为了掩盖亏损的局面不惜采用向其子公司出售土地以实现当期利润
，而下一年再从该子公司买回土地的伎俩，后来东窗事发,遭到财政部和证监会的严厉惩处
。所以 ，我们在分析中应关注企业关联方交易的情况
，研究其占企业总的销售 、采购
、借款以及利润的比例，并应审查这些交易的价格是否有失公允。● 通过企业兼并增加利润某些企业在产品或服务已经尚失赢利能力的情况下 ，采用兼并其他赢利企业的手段来增加其合并报表的利润 。这些企业的会计高手利用国内尚未有合并会计报表的会计准则和目前合并报表暂行规定中的漏洞,将被兼并企业全年的利润不合适地并入合并报表中。● 通过内部往来资金粉饰现金流量有的企业在供、产 、销经营活动产生的现金流量不足
，便采用向关联企业内部融通资金，并把这些资金的流入列为收到的其他与经营活动有关的现金的手法使现金流量表中经营活动产生的现金流量看起来更好
。不夸大财务报表的作用对财务报表进行分析 ，有助于我们全面地把握公司的财务情况和评估决策绩效，但是也应清醒地认识到财务报表分析的局限性：首先
，企业的资产以及利润表中的产品销售成本是按资产或存货获得时所支付的金额记录的，因此资产和销售成本不是按资产或存货现行价值反映的。在通货膨胀的情况下 ，有可能引起资产报酬率或权益报酬率的高估 。另外
，历史成本的原则还导致同业新老企业比较的困难
。其次，会计方法选择和会计估计的普遍存在。会计准则和制度中常常允许对相同的业务采取多个可选择的方法之一 ，即使对同类固定资产都采用直线法折旧
，不同企业对资产的使用年限
、使用年限未能够在市场上可变卖的价值（残值）的估计也可能是不一样的 。克服这些问题的方法有：其一，在企业集团内部的绩效考核之前 ，应该按行业统一企业会计制度
，尽可能地减少或甚至禁止对同一类经济业务的不同会计处理方法
。其二，作为分析人员 ，应采用一些剔除由于会计政策不一致对财务指标的影响。

房地产——项目财务税务清算

房地产企业财务风险应对措施论文

　 摘要： 在目前的经济形势下
，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈 ，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注 。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施
，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面
。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。

　 关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施

　 一、引言

　随着我国市场经济的逐渐完善 ，“新常态 ”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词
，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观 ，面临的挑战也日益严峻 。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化
，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用 ，在一定程度上使其增速明显减缓
，市场的竞争也日趋激烈
。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大 ，不确定性较大以及周转期限长等特点
，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化 ，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来
，从而使房地产企业生存和发展受到威胁 。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。

　 二 、房地产企业财务管理中存在的风险

　1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节
。由于一些历史原因 ，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固
，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支 ，而是应该追求企业效益的最大化
，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视 ，缺乏现代的成本管理理念 。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去
，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失
。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰 ，还需要对事前的成本预算进行有效制定
，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节 ，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。

　2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高 。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的
，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求
。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的 ，融资渠道单一
，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端 ，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下
，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显 。企业的融资逐渐出现困难 ，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入
，而没有考虑到财务杠杆
、融资成本等相关问题
。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高 ，现金流出超过了企业的现金流入
，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机 。

　3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高 ，财务管理制度尚需完善
。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求
，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误 ，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是
，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策 ，相关的信息没有及时地进行反馈
，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的 。而且 ，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性
，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多 ，处理事务的灵活性和机动性较强
，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度 ，对其视若无睹
。

　 三 、房地产企业财务风险的应对措施探究

　1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制
，还应当对项目开发前期的成本预算
、项目完工结算后的成本分析进行全面管理 。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解 ，同时建立适当的监督机制
。当项目进入到开发建设阶段
，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因 ，以便相关的责任人及时的修正
，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作 ，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价
，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法 。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制
。例如 ，在建筑设计方、勘察方 、承包方的选择以及建筑材料采购过程中
，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方 ，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用
，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念 ，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中
，这样才能保证全面成本管理的实施效果 。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中 ，确保成本管理的及时性和动态性
。

　2.对房地产企业的资本结构进行优化
，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下 ，国家接连出台了很多优惠的规章制度
，涉及到税率、利率等方面，因此 ，房地产企业确定目标资本结构时
，要充分考虑相关的政策
、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况 ，合理地选择融资渠道 。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资 、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道
，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生
。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的 ，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况
，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性 。

　3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部 ，无论是普通员工还是高层领导者
，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑 ，使财务管理的理念得到树立和强化
。因此
，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感 ，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合
，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强 ，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此
，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才 ，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力
，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助 。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高
。

　 参考文献：

　[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.

　[2]姚慧林.基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析[J].财会学习.2016,(20)：49-50.

　[3]李晋阁.房地产企业财务风险的成因及其防范分析[J].财会学习.2016,(1)：44 ，46.

话题背景

某房企的年终绩效考核奖金包与结转利润挂钩。在这个导向下
，倒逼项目要做好税务筹划和税务清算工作 。为此，特意组织召开了交付项目成本结算与取票安排暨税务筹划工作计划专题会
。

地产项目三大税

房地产项目主要有三大税 ，增值税
，土地增值税，企业所得税。因为房地产是商品房预售制 ，只有竣工交付才算企业的交易结束
，可真正结转利润 。过程中，这些税费是采用预交 ，等交付结算后进行税务清算（增值税和土地增值税），企业所得税也是预交
，每年汇算清缴
。

不考核结转利润时，这些工作也在做 ，现在要考核结转利润就更要提高重视
，要求每月召开成本结算和税务清算专题会议，汇报工作进展 ，及时发现问题解决问题。

3税筹需财务牵头
，多部门联动

税务清算在后端，行业普遍前端抓得很紧 ，抢开盘抢供货快销售快回款
，再到最后冲刺抢交付，交付后的结算清算关注度相对较少 。上市公司有结转利润要求 ，更加重视
，并且会做好统一筹划，有利于年报数据
。

税务清算不光是财务一个部门的工作 ，他需要多条线共同配合才能快速推进。

税务清算有一个重要工作就是尽快完成成本端的取票工作 。为什么要尽量多取票呢？因为取票不足会导致多缴税。

比如，增值税是销项减去进项
，销项税就是我们提供给小业主的购房发票，进项税就是我们为了开发建设项目而购买的各项生产资源支付的税费（税点根据不同行业类别不一） ，这部分可作为进项税抵扣销项
。所以
，如果我们各项成本的取票工作太慢，晚于税务清算 ，那么可抵扣的进项税就少了
，增值税就等于要缴纳。

再如，土地增值税是由该土地带来的全部收入减去开发成本的利润率情况分级累进收取土地增值税（不同利润率对应不同税率） 。也就是说如果各项开发成本没能取票 ，税务上就无法算作成本扣减
，相当于利润变多了要多缴税
。

既然取票如此重要那就多取票就好了，事实上取票的重点在于要加快成本结算 ，最终账目清楚了
，各施工单位才容易配合开票，作为甲方购买乙方的材料或服务 ，价钱要双方明确下来，然后甲方付钱
，乙方提供我们发票作为成本抵扣。

实践过程中，这个对账结算过程非常漫长 ，有的可能长达几年
，因为开发周期长，很多账目有争议 。

成本结算需要施工单位配合提交报审资料 ，成本审核
，往往会有很多争议项，比如一些工程签证设计变更产生的费用过程中如果没有及时清理闭合的话 ，等结算时就容易资料缺失或遗失
，人员变动，根本无法追溯 ，认定难度非常大
。

说到这
，就需要多方配合，工程配合成本督促各施工单位尽快上报资料 ，加快成本结算进度，成本结算完成才能加快成本取票工作
，这样财务端的税务清算才能加快，避免因缺发票导致多缴税。

为了减少最后的结算争议 ，工作重在过程管控
，要做好过程的设计变更和工程签证的及时清理，以免全部堆积在后期 ，增加结算难度 。所以
，现在很多企业很重视，要求一月一清 ，动态晾晒
。

清算工作的截止时间点
，除了与税务机构沟通清算时间，还有就是小业主合同约定的办小产证的时间 ，一般是交付后3-6个月。小业主办小产证需要购房发票
，这时开发商如果拖着不开会导致客户满意度低，如果购房发票开出去了 ，取票工作又滞后，相当于
，收入端确认了收入，成本端没确认成本 ，税就多出来了 。

随着建造成本行业越来越标准化
，房企竞争力比拼，税务筹划工作也变得越来越重要了 ，对利润的影响很大
。

最后的结束语

最后介绍一下自己
，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州 ，研究生毕业
，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记 。2022年我组建了日精进群 ，和一群朋友共同见证2022年的成长
，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞
、收藏 支持 ，谢谢。

关于“研究财务报表时主要看什么要注意什么
”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了
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