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1 日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定 20 世纪80 年代中期以后 ，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值 ，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑 ，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护 、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全 、银行风险意识淡化等因素 ，大量资金被释放出来 ，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价 ，房地产泡沫逐渐形成 。在短短几年的时间里 ，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步 。 然而，是泡沫终究会破灭 ，只不过当你身处泡沫之中时 ，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向 ，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言 ，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990 年3 月27 日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知 ，开始对不动产融资进行限制 ，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎 ” 。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模 ，提高贷款利率 ，并开始征收地价税 。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991 年以后 ，日本几大都市圈的地价开始明显下跌 ，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半 。 战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话 ”会继续 在20 世纪80 年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济 ，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性 。战后经济上的巨大成功 ，又大大助长了日本的自信心，对于80 年代后期的资产迅速膨胀 ，很多日本人形成错觉 ，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到 2 的是“土地升值 ” 、“银行不倒 ”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息 。多数人也相信 ，日本强大的经济实力 、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话 ”的延续 。 在这种沉醉的氛围下 ，加上1990 年6 月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资 、对外出口及国内销售依然活跃 ，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭 ，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年 ”。很多人认为 ，地价下跌只是暂时的 ，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题 。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济 ，在日元不断升值的形势下 ，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率 。随着日元对美元汇率逐步回归 ，日本经济就会保持稳定增长 ，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以 ，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期 ，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。 民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候 ，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡 如果说泡沫破灭之初 ，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么 ，当1991 年第2 季度后日本实体经济转入萧条 、国内失业人数增加 、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候 ，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因 。 首先，日本是一个法治国家 ，也是一个诚信社会 ，国民普遍具有较强的契约意识 。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法 ，信守承诺。在日本 ，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚 ，如果买方愿意承担这种风险和责任 ，双方 3 才有可能成交签约 。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解 ，而一旦签约 ，遵守契约则是理所当然的事情 。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律 ，对各类违约行为进行相应的处罚。 其次 ，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限 。日本人对房地产的买卖 、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税 、印花税、固定资产税 、所有权转移登记税等 。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担 ，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素 。所以 ，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房 。另一方面 ，在日本 ，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍 ，而租房者往往是低收入阶层 ，地价 、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是 ，日本在泡沫经济尚未形成之前 ，业已建立起相对完善的失业、医疗 、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活 ，这也有助于抵御经济危机和突发事件 ，维护社会的和谐稳定 。 泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话 ”，房价不可能只涨不跌 当前，围绕中国房价的讨论十分激烈 。毋庸置疑 ，中国房地产市场存在泡沫 ，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场 ，引起房价异常上涨 ，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么 ，中国是否会像日本上世纪90 年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。 一种观点认为 ，中国城市化水平还不高，土地资源有限 ，房价有自然上涨的压力;购房者以自我资金为主 ，面向房地产的贷款规模有限;中国的外资较多，美国要求人民币升 4 值难以得到广泛支持 ，所以 ，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭 。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济 、人民币升值、产业结构转型等 ，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘 ，甚至会比日本更严重 。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出 ，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的 。 与二十年前的日本相比 ，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境 。一方面，在欧美日经济放缓的情况下 ，贸易保护主义升温 ，人民币升值压力和预期增大，加上中国经济仍保持较快增长 ，巨大的投资市场和利差的存在 ，对热钱具有一定的吸引力;另一方面，经济国际化日益加深 ，资金跨境流动日益频繁 ，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且 ，我国地广人多 ，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛 ，因此 ，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题 。 这方面 ，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示 。第一 ，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施 ，那样只会加重破灭后的痛苦 ，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要;第二 ，积极引导剩余资金转化为产业资本 ，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀;第三，在对房地产市场进行调控的同时 ，加强对投资者的风险教育 ，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险 ，市场经济下不存在“土地神话 ” ，房价不可能只涨不跌;第四，普及民众的契约意识 ，告诫投资者购置任何风险品后 ，不仅仅是可以享受价格上涨时的利润，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约 ，需要履行契约 ，而对于那些已经或可能蒙受损失的投资者， 5 有必要加强心理教育和疏导;第五 ，尽快健全和完善我国有关房地产的法规 、税收制度等 ，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会 。 作为中国的民众，从日本房地产泡沫的破灭中也有需要学习和借鉴的 。那就是 ，泡沫经济破灭后 ，日本国民的生活态度发生了一定变化，不再像泡沫经济时期那样追求奢华高档的消费品 ，而更加务实 ，喜欢购买货真价实的低价商品。
90年代日本房价暴跌主要征兆是宽松的货币政策 、银行利率下调、超低利率发放贷款 、全民买房 、摇号买房、地价飙升等等 。
90年代日本房价暴跌问题，对当前正处于中美贸易争端环境下 ，各地楼市疯长的现实来说 ，值得大家冷静下来好好思考下，看看过去走过的路 ，分析未来楼市何去何从 。因为 ，日本楼市的暴涨暴跌，并不单纯是日本国内的问题 ，其后是复杂的国际冲突背景。主要征兆表现如下：
1、日元大幅升值打击了日本的出口企业 ，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。
2 、连续5次下调利率 ，从1985年的5%降至1987年的2.5% ，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩 。
3 、降低利率保住了日本企业的生产和出口 ，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行 。为了扩大营业利润 ，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
4、相对于一般公司贷款 ，房地产抵押贷款的风险较低 ，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域 。 来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价 。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去 ，忙着向银行贷款买房子 。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队 ，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势 。
5 、1987年，东京某团地商品房摇号抽签式 ，55平方米总价6200万日元 ，摇号率1/3700。
6 、热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值 ，股市房价继续上涨 ，泡沫越吹越大 。
7、银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升 。1989年日本地价攀升至2137兆日元 ，而1998年末最低时候是1388兆日元 ，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国 。
8 、1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元 ，折合97万美元 ，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元 ，跌了差不多有2/3 。
扩展知识：
房价暴跌后的危机
1990年 ，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁 ，危机一触即发。
日本政府也意识到了经济泡沫 ，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国 ”两项基本国策 。于是，日本政府突然收缩货币政策 。
一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调 ，到 90 年8月达到 6% 。
二是政府突然强制收紧信贷 ，控制对房地产信贷总量 。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位 ，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛 ，泡沫迅速破灭 。
首先刺破的是股票市场泡沫 。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天 ，日经指数顿挫 ，日本股市暴跌70%，自此 ，日本股市陷入了长达20年的熊市之中 。
股票价格大幅下跌 ，信贷规模下降，使几乎所有银行 、企业和证券公司出现巨额亏损 。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场 ，顿时房地产市场出现供过于求 ，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃 。
1991年 ，日本不动产市场开始垮塌 ，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境 。
1992年 ，日本政府出台雪上加霜的“地价税 ”政策 ，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素叠加 ，加速了日本房地产经济的全面崩溃 。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈 、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨 ，跌幅超过了全国平均水平 。
自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。
从1990年至2006年 ，全国平均房价下跌了49.56% ，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；企业大量破产，银行 、房地产公司破产数量超过3000家 ，日本就业压力空前 ，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行 。
参考资料:《凤凰财经》——中国楼市似日本90年代，房价暴跌会发生什么？
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