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【央视新闻客户端】

碧桂园是中国房地产开发巨头之一，成立于1997年 ，总部位于广东省佛山市
。公司主要从事房地产开发
、物业管理、酒店经营等业务。截至2021年
，碧桂园已经成为全球最大的房地产开发商之一，拥有员工超过20万人 ，业务遍布全国各地以及海外市场 。

崛起和发展历程

碧桂园的崛起始于2007年
，当时公司首次公开发行股票，筹集资金超过30亿元人民币 ，成为中国房地产行业规模最大的IPO
。此后，碧桂园开始加速扩张
，不断开拓新的市场，建立起了全国性的销售网络和物业服务体系。

在过去的几年中 ，碧桂园不断创新
，积极探索新的业务模式 。2016年，公司推出了“碧桂园+
”平台 ，将房地产 、金融
、文化、旅游等多个领域进行融合
，打造出了一个全新的商业生态圈
。此外，碧桂园还积极推进智能化 、绿色化
、品牌化等战略 ，成为中国房地产行业的领军企业。

碧桂园的成功之道

碧桂园的成功之道在于其一贯的创新精神和对品质的追求 。公司始终坚持“以人为本”的理念
，不断推进产品和服务的升级，为客户提供更加优质的生活体验
。同时 ，碧桂园注重企业文化的建设
，营造出了一种积极向上、创新开拓的氛围，吸引了大量优秀的人才加入。

此外 ，碧桂园还非常注重社会责任，积极参与慈善事业和公益活动 。公司成立了碧桂园慈善基金会
，致力于推动教育 、扶贫
、环保等领域的发展，为社会做出了积极的贡献。

未来展望

在未来 ，碧桂园将继续保持创新精神
，不断推进智能化、绿色化 、品牌化等战略，为客户提供更加优质的产品和服务
。同时 ，公司还将加强国际化战略
，积极开拓海外市场，扩大在全球范围内的影响力。

我国房地产市场发展问题的探讨?可以从以下几个角度进行分析：（1）我国房地产市场的发展历程；（2）房地产

一
、西安房地产发展历程

（一）1992－1999?年的起步、调整上升期

自1992年以来 ，西安的房地产业受本地经济环境的影响
，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993?年 、1994?年西安房地产投资均成倍增长 。在商品房制度出台初期 ，市场开发及销售均表现出一定的不成熟与不甚理智
，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理 ，严格控制高档房地产建设，从1995年到1999年
，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争
、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡
。同时国家实施积极的住房消费调控政策 ，商品房建设、销售方面的法律 、法规日益完善
，物业管理逐步规范，将西安房地产市场逐步推上了一个良性
、成熟的发展轨道。

（二）2000－2002?年相对稳定的协调发展期

2000?年以来 ，伴随着西部大开发政策的深入落实
，西安城市化进程快速推进，宏观经济的持续走好 ，西安的房地产业也步入了快速发展期 。尤其进入2002年
，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境
。二手房市场开放、土地市场交易拍卖制 、交易契税减半政策出台 ，这些政策无不显示出政府逐渐将房地产推向市场
，由市场来进行产业的调整
、运作、发展的决心，同时也体现出政府对房地产业的支持力度 ，但同时全国局部地区尤其是一线城市产生过热及结构不合理的迹象，中央对土地市场的规划及控制政策 、银行放贷利率的一系列调整政策进行一定调整
，但西安楼市仍然走势平稳。

（三）2003－2007的政策调整
、快速提升期

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象 ，政府为了稳定市场发展
，开始进行全面的宏观调控，而2005—2006?年则是政策出台最为密集的阶段 。

在这一时期 ，政府先后出台了10?多项政策措施
，从土地、信贷 、经济适用房
、房价、产品结构，以及外资管理等多方面 ，来全面反思国内的房地产行业发展
。2006—2007年
，热钱 、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长 ，政府随即开始不断紧缩信贷
，以期为“高热 ”的楼市降温。

在此期间，西安楼市保持了供需两旺的发展态势 ，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应
、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘
”，整体市场供应及销售保持了年增长30%－40%的增长速度
，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环向三环外拓展的黄金发展期 。

（四）2008年—2009年 ，房地产行业全面调整期

2008年
，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显化，国内经济也受到较大的影响 ，在持续紧缩的信贷政策下
，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大 ，资源整合的力度加强
，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，西安市场销量同样表现为下滑 ，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势
。在此情况下
，西安市场出台了部分刺激消费的政策，购房者观望情绪于09?年逐步消弭 ，楼市供应及销售量重新开始走高。但在此情势下，进入09?年三季度
，面对买方市场置业热情的重新高涨，部分开发企业再现涨价之势 ，对市场整体交易的走高产生一定影响
，预计楼市将重现博弈之势，楼市调整仍将继续 。

二、西安商品房市场发展现状及特征

从上面图表可以看出：1999?年以来西安商品房市场供应量逐年稳步递增 ，即使2005?年虽然国家出台了一系列调节房地产市场的宏观政策
，但是西安房地产市场几乎没有受到太多的影响，多年来西安商品房供应量年增幅基本上均保持在30%以上。但是从2008年开始 ，受全球经济危机影响及地震等因素影响
，西安市商品房开发量相对上年有一定程度的下降
。进入09?年，伴随着买方市场观望情绪的消退 ，多数开发企业资金压力减轻
，商品房市场供应量重新高涨，09?年上半年商品房开发量再次走高并超过07?年市场最高水平。

（二）商品房销售市场交投活跃 ，市场需求空间较大

房地产企业发展趋势分析

前言

房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多 。房地产开发业是竞争性行业
，所需资金量大，资源占用多 ，而且涉及到社会非常敏感的住房问题
。分析我国房地产企业发展趋势
，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。

1 、 研究概述

1.1 我国房地产发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹 ，被福利化的单位住房供应制度所取代 。自从20世纪80年代房地产业重新兴起
，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化 ，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展
。据统计
，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元 ，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米
，提高到了现在的20平方米。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品 ，更不会把它作为商品来买卖 。它自然就不会形成产业
。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下
，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动 ，开始流通。八十年代的中国

房地产业是初步形成和发展阶段
，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确 。进入九十年代 ，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据
。1991年4月
，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程 ”。经济体制改革的进一步深化 ，有力地推动了房地产业的飞速发展 。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是
，房地产业在整个经济发展中的地位
、作用、意义突出地显现出来
。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快 ，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢
，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入 ，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来 。

形势喜人
，但存在的问题不少，困难很大
。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点 ，而这正决定了其规模经营的性质。但是
，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营 ，综合实力弱
，发展缓慢，竞争力差 。而且各开发企业的状况也不平衡 ，总体看是东南实力强
，西部实力弱
。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象 。到目前为止 ，全国房地产企业已达到3万多家
，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发 、经营与管理人才
。除房地产开发业外 ，十年来，还逐步形成了以评估
、经纪、咨询为内容的房地产中介业
，以及以经营管理楼宇 、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展 ，各地出现了许多成功的房地产经营模式
，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理 。

1.2 研究房地产企业发展趋势的意义

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业 ，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战
。

一方面
，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系
、消费者需求等方面不断发生变化 ，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧
，

使全行业从“暴利时代
”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归 ，市场逐渐走向规范；另一方面
，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降 ，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富
，专业化程度高，管理水平先进 ，资金实力雄厚
，具有强大的市场竞争力 。

随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场 ，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势
，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳 ，建设成本更低
，房地产市场竞争格局将会发生明显变化
。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识 ，强化企业管理
，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技 、高品质
、高效益、低消耗 、低成本、创品牌的房地产开发 ，不断开拓市场
、占领市场，才能维持企业的生存和发展。

因此
， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争 ，已成为国内房地产业面临的重要课题 。

2 、房地产企业现状和问题

2.1 我国房地产市场现状及展望

经过十多年的发展
，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程
。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲 ，有以下三大特征：

从产品供给和企业角度来讲
，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低 ，低价更低
，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低 ，既有市场竞争因素
，也有资金成本因素，但因其销售规模较大 ，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍
，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢 ，虽然市场总量迅速扩大
，但政府管制趋强，而消费冲动趋减 ，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升
，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低 。

从市场类型和消费者角度来说 ，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型
。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟
，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品 ，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费 、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富
，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定 。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家 ，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险
。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力
，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续
、长期的过程 ，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场
，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度 ，房地产市场就会产生）泡沫 。

从产品和科技进步角度来说
，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化
。在这个过程中 ，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似
，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快 。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用 ，不断推出对消费者更具吸引力的新产品
，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术 ，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求
。 在以产品为主题的房地产市场中
，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性 ，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术
，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合 ，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益 。 专业咨询代理机构的市场不断扩大
。

2.2 我国房地产企业发展现状

房地产企业数量多
，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱 ，许多房地产公司已初具规模
，有些还颇具实力，但相对“ 小、散 、差 ”的特点并没有改变 。截至2003年 ，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家
。

房地产企业开发能力低
，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入
、高回报、规模经济性强的特点 。而我国大多数房地产企业规模小 ，资源分散，企业整体开发能力低
，与其资源密集型的行业特点极不相适应
。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家 ，平均注册资本金不足2000万元
，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中 ，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米
，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右 。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大
。由于历史上的种种原因 ，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题
，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币 ，与境外房地产企业动辄几十亿 、几百亿美元相比
，实在相距甚远 。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信 ，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象
，甚至引发负效应的连锁反应
。

房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率 ，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低
，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业 。这些开发商短期行为严重 ，既没有长期的企业发展规划
，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水
、价格欺诈、质量低劣 ，延迟交房等问题时有发生
。这不仅侵犯了消费者的合法权益
，而且直接影响着房地产企业自身的发展。

作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件 ，如：企业的产权界定要清晰
，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任 。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求
。从这些条件和要求来看 ，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而
，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握 。

我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择 、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理
。与其他企业一样 ，房地产企业还处在一种能人管理
、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键 。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败
。它的有利之处在于：能人有魅力 、有经验、有智力
、有威信、有献身精神
，通过他们孜孜不倦的工作 、奋斗，推动了企业的不断发展。然而 ，能人也是有局限的
，首先，能人的数量有限 ，假设有100万家企业
，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次 ，能人也有分类
， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次 ，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾
，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力 。先进的管理模式是企业长治久安
、不断发展的根本保证。有了好的管理模式 ，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式
，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去 ，企业会受振动
，但不会受重伤
。

房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家 ，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化
，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织 ，对外开放步伐大大迈进等内外因素
，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战 。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观 ，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模 、效益等三个方面
。

2.3 我国房地产企业发展中面临的问题

2.3.1 企业的所有制性质问题

尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化
，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有 ，如预算软约束 。代理人内部控制
，激励机制不合理
、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等
。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大 ，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用
，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。

房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些 。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期 ，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展
，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初 ，房地产国企的比例已然降至20％多
。然而
，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才 、资本等社会稀缺资源的数量巨大 ，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业
、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似
，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊 ，此外
，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了 。

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