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包括如何和牌 、胡牌
、、碰 、等。只有了解了规则
，才能更好地制定策略 。 克制下家：在麻将桌上，克制下家是一个重要的策略
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，保持冷静和理智非常重要
。不要因为一时的胜负而影响情绪，导致做出错误的决策。要时刻保持清醒的头脑 ，分析牌局
，做出佳的选择 。  
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请注意，虽然微乐麻将自建房胜负规律策略可以提高你的赢牌机会 ，但麻将仍然是一种博弈游戏
，存在一定的运气成分
。因此，即使你采用了这些策略 ，也不能保证每次都能胜牌。重要的是享受游戏过程
，保持积极的心态 。
1.99%防封号效果,但本店保证不被封号2.此款软件使用过程中,放在后台,既有效果3.软件使用中,软件岀现退岀后台,重新点击启动运行4.遇到以下情况:游/戏漏闹洞修补
、服务器维护故障、等原因,导致后期软件无法使用的,请立即联系客服修复5.本店软件售出前,已全部检测能正常安装和使用.

房地产投资风险应对的方法有如下：

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

三成：

自有资本金投资比例达到30%

二级：

具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力 、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面 ，通常设置抵质押
、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任 、本金分期归集计划等风险控制措施
。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单
、易于操作的特点
，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高 ，部分未达到要求的融资需求
，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆 ，将压缩其后续融资空间 。

房地产企业如何应对政治风险

一 、求房地产开发贷款的风险点及防范措施?

具体帮助专业性强提问十笼统

二
、如何防范信贷风险

法律分析：防范信贷风险
，一是把好授信风险控制各个关口，完整的授信方案由授信结构和风险控制措施两部分组成
。要在授信方案中充分揭示、评估授信业务风险点 ，有针对性地制定相应的风险防范措施
，对为银行带来的经济效益予以充分反映，真正体现平衡风险与收益的要求 ，切实把好风险管理第一道关口。二是合理控制审批节奏
，有效保证均衡审批，授信审批量在不同月份间陡升陡降的现象 ，对保证审批质量乃至贷款质量有害无益 。审批量在一段时间内的超量集中，一方面会严重冲击正常的审批工作
，一方面也容易诱发各种违规操作，最终埋下新的风险隐患
。应牢固树立风险控制 、质量至上的观念 ，合理确定审批工作周期
，并予以制度化；通过建章建制，化被动受理审批为主动调控审批节奏 ，避免审批量的大起大落
，保证月度间信贷审批量相对均衡。三是强化财务分析与跟踪，关注企业财务变动趋势 ，银行各分支机构要充分重视调查报告中财务情况说明
，不能以填列的财务简表替代财务分析，应深入分析客户的财务状况及其变化的主要原因 ，尤其要说明金额占比较大的主要科目异常变化情况 。

法律依据：《最高人民关于人民审理借贷案件的若干意见》第十条一方以欺诈
、胁迫等手段或者乘人之危
，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的 ，只返还本金;借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外
，还应参照银行同类贷款利率给付利息
。

三、我国商业银行放贷风险与防范

信贷风险防范相关的建议与措施

针对上述问题，建议国有商业银行研究落实针对性强的管理措施 ，切实加强信贷风险监控管理
，确保新增贷款质量。具体包括：

1．建立先进的风险管理文化，树立风险管理理念

形成于思 ，所以建立先进的风险管理文化
，树立风险管理理念，是建立风险管理体制的基础 。同时更要优化风险管理理念 ，风险管理体系的科学性和有效性关键在于风险管理理念是否适应业务发展的要求
。目前
，改进风险管理理念的关键是要处理好业务发展和风险管理的辨证关系，核心是采取差别化管理的原则。风险管理和业务发展是并行不悖的 ，风险管理的过程同样是创造价值的过程
，任何业务都是有风险的，风险管理的任务就是寻找业务过程的风险点 、衡量业务的风险度 ，积极寻找
、发展防范风险的办法，在克服风险的同时从风险管理中创造收益 。要改变以往对风险管理的偏见
，树立先进的风险管理文化
。目前，我国商业银行先进的风险管理文化还未形成 ，风险管理部门和业务部门很少通过沟通去消除文化上的差距
，业务流程前台和后台的矛盾往往被动解决，而不是通过沟通来消除这些差异 ，换位思考不够。

2．构建先进完善的风险管理体系

风险管理体系是否健全有效是银行风险管理水平的重要标志 。一般来说
，风险管理体系应该包括风险管理组织体系、政策体系 、决策体系和评价体系等内容
。商业银行的风险管理应该是全面风险管理，这既是巴塞尔协议的要求 ，也是商业银行应对未来挑战的要求。运用现代金融工程的技术
，贯彻全面风险管理思想，构筑商业银行内部风险控制体系 ，是商业银行应对面临的严峻金融风险的挑战的重要举措 。当前商业银行应加快风险管理体制改革的步伐
，建立垂直化的风险管理体制，风险管理重点应该由强调审贷分离向构建风险管理体系转变
。以往 ，商业银行风险管理往往单纯强调“审贷分离”，而忽视了商业银行内整个风险管理体系的建设。但巴林银行、大和银行
、亚洲金融危机等一系列事件说明
，目前银行业的风险管理已经不单单是授信审批的控制，而且更强调银行整个风险管理体系的健全 。从先进银行风险管理的经验看 ，健全风险管理体系应是风险管理战略、偏好 、构架
、过程和文化的统一
，通过建立清晰的风险管理战略和偏好、完善的管理架构 、全面的风险管理过程和良好的信贷文化，最终实现风险管理效率和价值的最大化。

3．前移风险管理关口 ，对客户进行全程管理

要在商业银行内部彻底实现风险管理体制的变革
，改变以往商业银行内部条条框框的管理模式，就要实现以业务流程为中心的风险管理体制
。风险管理体制要符合业务流程的要求 ，就是在确保风险管理体制独立性的基础上实现“横向延伸
、纵向管理 ”
，推进风险管理关口的前移。在商业银行内部，要逐渐树立“大风险管理
”的观念 ，即风险管理是每一个银行员工的职责
，而不单单是风险管理部门的任务 。要逐步实现在业务部门设立“风险管理窗口”，通过“窗口 ”传递和执行风险管理政策 ，“窗口
”的工作直接向风险管理部门负责，风险管理部门对风险窗口人员的任职资格应该有认定的责任
。这样既保证了银行风险管理的统一性和独立性
，又从业务风险产生的源头就进行有效控制，实现风险管理理念在业务部门的前移、风险管理意识到位。这种全方位的风险管理也是对客户进行全程管理 ，一是严格按信贷规则进行管理
，对每笔贷款资料的真实性 、有效性
、合法性进行审查核实，坚持做到选准优良客户 ，严把贷款准入关；二是严格贷后跟踪管理
，根据企业所处的生命周期，发现问题 ，及时采取防范风险措施 。

4．要提高风险管理技术
，及早利用信息技术

要提高风险管理技术，更要及早利用信息技术 ，建立国内风险管理和全球风险管理体系
。如果说完善的风险管理体系和先进风险管理理念为银行强大的风险管理功能提供了必要的保证
，那么各种风险管理技术和工具则为风险管理提供了技术支持。提高风险管理技术水平是一项复杂的工程，业务和风险管理过程的不同阶段对风险管理工具和技术的需要也是不同的 ，这在一定程度上决定了风险管理的整体效果不是取决于任何先进的风险管理工具的单独使用，而是所有风险管理技术综合运用的结果 。从国际先进银行的实践看
，风险管理工具和信息系统建设及其成果的有效运用，是增强银行风险管理能力 ，提升核心竞争力的重要手段和途径
。目前
，我国商业银行在风险管理工具开发和运用方面已取得了较好的工作成果，但与国际先进银行相比 ，还存在着相当大的差距。因此
，商业银行要加紧推进内部评级工程建设，加快信息系统和相关配套制度的完善工作 ，依托先进的风险计量和管理技术
，提高实际应用水平，充分发挥科技在风险管理中的积极作用 ，不断提高商业银行的风险管理能力和核心竞争力 。

5．强化风险管理人员的素质
，建立一支优秀的管理队伍

在风险的管理中，人才是关键
。我国商业银行同国外相比 ，人才相对不足，尤其是风险管理的高级人才相当匮乏
，这制约了商业银行风险管理的强化与发展，一定程度上也削弱了风险管理制度的执行及执行效果。解决这一问题 ，一方面应加紧人才的引进充实风险管理的各个阶层
，尤其是基层，另一方面应加紧提高现有职员的风险管理意识与能力 。这样 ，既可以从源头上降低贷款风险的发生
，又可以建立一支优秀的清收不良资产队伍，加大对不良贷款的清收力度 ，加快对不良资产的迅速处理
，以活化不良资产。事实上，事前的控制同事后的控制一样的重要
。一般来说 ，不良资产形成的背后都有某些不良的人、不健全的规章制度 、不良的理念。如果还用不良的人进行放贷与清收
，很可能助长这些行为 。因此，要把优秀人才吸收到放贷与清收盘活队伍中来 ，这样，有一支优秀的队伍
，再配以科学合理的激励约束机制，不良贷款产生将会更难 ，而其清收将会更易
。

6．要建立依法管理贷款制度
，强化依法管理贷款，降低贷款风险

社会主义市场经济是法制经济 ，要确保提高信贷资产质量离不开依法管理贷款。国际上商业银行管理信贷均采取合法的贷款担保制度
，是实现信贷资产安全的重要保证 。而当前我国商业银行不良资产处置工作面临众多的法律困境，如恶意逃废债现象严重 ，法律对恶意逃废债行为的制裁缺乏应有的惩治力度
，还有商业银行的资产处置工作在准入资格和依法管理能力方面受到诸多限制，而判决的结果往往与商业银行改善资产质量的意愿相悖 ，再如资产处置中的多重行政制约和高额费用造成“处置即损失”现象发生
。这些问题的根本解决不仅要靠法制的进一步完善
，尽快建立起一套完备的民事案件风险处置机制，而且也对商业银行的金融法律业务水平提出了更高的要求 ，加快“内部律师 ”的培养，逐步将法律规避风险方法用于金融资产管理。

7．进一步完善考核体系
，认真执行奖惩制度

完善的考核体系与优秀的奖惩制度能实现有效的事后控制 。严格奖惩考核，严格执行贷款责任追究制度 ，确保贷款质量的提高
。由此可见
，贷款质量的高低，事在人为 ，凡是贷款质量低的基层行多是由于领导班子管理松弛。为此
，商业银行对分支机构的信贷资产质量管理必须要坚持以点带面
、对领导班子应进行轮岗，并认真执行奖优罚劣的严格管理措施 。考核体系上应健全完善反映贷款客户风险的经济资本分配系数 ，在KPI考核中
，建议优化新增贷款质量指标，加强存量贷款管理 ，以新发放贷款不良率、关注类贷款占比 、信贷成本、不良贷款额
、风险基础管理等指标为考核指标
，鼓励商业银行各分支机构优化存量贷款结构，提高风险识别能力 ，及时保全资产，盘活不良
，提高贷款质量
。

8．进一步加大呆账核销的工作力度，积极研究有拨备条件下的核销政策

国际先进银行之所以能长期保持较好的资产质量 ，除了具有较高的风险管理水平外
，足额提取拨备并及时核销也是一个重要原因。目前，我国商业银行已按照国际标准和实际风险状况计提了拨备 ，但由于不能满足现行的核销政策
，致使相当部分的呆账无法及时核销，在一定程度上影响了信贷资产质量的改善 。因此 ，一方面
，要进一步加大呆账核销的工作力度，充分利用现有呆账核销政策 ，及时核销符合政策的损失类贷款；另一方面
，商业银行要积极研究在有拨备条件下的核销政策，并主动向有关部门提出政策建议 ，让拨备真正起到核销呆账、改善资产质量的作用。同时，已核销的坏账 、呆账还应派专人进行管理
，负责催收，只要还有一线希望 ，决不放弃
。

2011年以来
，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息
、信贷控制与影子银行体系监管相叠加 ，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加
，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境。如何使开发企业在现行政策风险下解决应对策略成为本文的重点

一 、我国房地产开发企业面临的政策风险

（一）房地产行业面临的周期结构调整

任何行业都存在一个发展周期，房地产行业也不例外 ，房地产行业经过十年的黄金发展期
，从08年金融危机以来，实际上房地产行业就已经进入了一个调整的周期阶段 ，只是政府四万亿的救市策略使得此轮房地产周期调整延期了
，从10以来的限购令将房地产行业再次拉入结构调整的周期中，周期调整是符合发展规律的 ，行业内任何企业都无法避免 。

（二）限购令政策持续面临的销售风险

部分城市的限购令到今年年底开始到期，但很多现有迹象表明
，限购令政策不仅不会出现放松还会持续一段时间，限购令带来的直接效果销售量和成交价格的直接下滑 ，一方面
，是因为限购抑制了部分投机性需求，另一方面 ，限购令使得部分潜在购房者进入观望状态
，期盼房价进一步下跌
。两方面影响带来销售量和成交价格的下滑。

（三）银行信贷收紧带来的工程资金紧张

银行上调存款准备金率，限制二三套房贷款 ，提高首贷比率
，这些都影响到开发企业的现金流，虽然政府四季度考虑到保增长的目标 ，银行有下调存款准备金率
，但对市场影响有限，银行信贷的收紧 ，会影响到开发企业的工程款回收以及新项目开工的资金面，随着时间的延长
，会对开发企业的存量房屋销售以及下一步的商品房供给带来风险 。

二
、房地产开发企业应对策略

（一）加速房地产企业的结构转型

国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链 ，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力
。房地产行业已经经过了房地产发展的黄金十年
，就像万科总裁俞亮说的，房地产行业已经进入下半场 ，如果开发企业还以黄金十年的开发模式来进行房地产开发必然要面临市场的淘汰
，企业需要转变经营模式、产品结构等，从单一的商品房开发转向复合业态 ，从开发销售物业转向销售与持有型并举
，提高企业的资源整合能力，企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。在城市化发展到一定阶段 ，房地产行业必然超越商品住宅的开发
，融入城市开发 、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二个阶段 。

（二）拓宽销售渠道

1
、以自住型住房为主

近几年房地产开发企业都偏重于豪宅、大宅的开发为主 ，市场上适合家庭居住的中小户型结构比例偏少，诚然市场需要豪宅 、大宅
，但同时也需要中小户型来弥补来填补市场结构，限购令下对投机的抑制也会波及到豪宅
、大宅的需求 ，而市场对于中小户型的刚性需求是巨大的
，开发企业在限购令下开发自住型的房屋时较好的应对之策
。

2、转型商业地产

限购主要针对住宅地产，相反促进了商业地产的火爆 ，企业转型商业地产
，一方面可以避免限购令对企业销售的影响，同时也可以拓宽企业的产品链 ，对企业转型比较有利
，中国处于城市化高速发展中期，转型商业地产也是必然趋势。

（三）拓宽金融筹资渠道

1 、扩大自有资金比例

过去开发企业往往都是依靠批到地后 ，通过抵押获取贷款方式
，然后投入项目开发的模式来发展，但在信贷收紧后 ，开发企业从银行获取资金的渠道比较困难，所以企业已经不能再用过去融资的思维方式来进行房地产开发
，过去开发企业自有资金比例都是比较低的，在信贷收紧后应该转变思维 ，扩大自有资金比例
，开发企业有充裕的现金流后，才能自主对项目进行开发经营 ，避免资金受制于市场而使企业开发陷入困境 。

2股票债权融资

房地产行业是与金融密切相关的一个行业
，除了通过银行的融资渠道，最重要的渠道就是依靠资本市场的投资来获取资金 ，但是股票债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低
，一方面是因为政策的缺失，另一方面也是开发企业过去过度依赖银行贷款 ，忽略了股票债权融资渠道的发展
。因此构建多层次丰富的房地产金融体系
，专业房地产抵押贷款机构、投资机构
、担保机构和保障机构、搭建独立有效的房地产金融市场中介服务体系以及房地产金融二级市场显得尤为必要，通过完善金融渠道 ，来提供规模化 、多元化的房地产金融产品体系，实现房地产企业的融资。

3其他融资渠道

其他融资渠道包括个人投资
、境外机构投资、房地产信托融资方式等都是我国开发企业目前缺少的融资渠道
，需要开发企业根据企业具体状况来进行融资渠道的选择，融资渠道的拓展手段都是用来解决房地产开发企业资金吃紧的状况 ，融资渠道的选择应根据企业的发展状况 、企业的现状以及企业掌握的资源能力来进行综合选择 。

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