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【央视新闻客户端】

11月11日，网传人民银行 、银保监会发布了一份《关于做好当前金融支持 房地产 市场平稳健康发展工作的通知》
，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，包括稳定 房地产5byA5Y+R6LS35qy+ 投放
、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放 、支持开发贷款
、信托贷款等存量融资合理展期等。

此外 ，通知还规定
，要保持债券融资和信托等资管产品融资稳定，支持开发性政策性银行提供 “保交楼 ”专项借款 ，鼓励金融机构提供配套融资支持
，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方 ，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排
，阶段性优化房地产项目并购融资政策，优化 租房 租赁信贷服务 ，拓宽租房租赁市场多元化融资渠道 。

对此
，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，通知将带来以下影响：

1、地产融资继续紧缩 ，金融扶持政策效应较弱
。

地产过去上行，加杠杆推动力度大。但进入下半场
，减杠杆要慢一点，否则会造成极大的风险和对经济 、居民资产收缩的冲击 。但从 10月份数据看 ，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿
，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元 ，体现居民融资需求弱化
。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元
，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中 ，金融机构对地产的收缩很明显 。这意味着
，尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资
、并购和保交楼，刺激居民住房消费融资 ，但政策效果并不明显
。

2、行业出现流动性陷阱
，去杠杆加速导致风险扩散 、市场失灵，需要有为政策。

目前 ，地产量价下行，风险爆发
，预期悲观，形成了负反馈循环 ，导致地产市场出现了失灵式下行
，各方都在规避风险， “金融加杠杆
”逆转为“金融减杠杆” ，导致行业出现流动性陷阱
，去杠杆加速不仅导致风险向稳健经营的企业（如碧桂园
、龙湖、金地 、旭辉等），甚至是平台和国企扩散 ，也开始向民生和社会保障
、金融领域扩散
，与疫情冲击居民收入和企业运营叠加，对合理的经济增长、财政稳定 、投资增长等造成超出预期的冲击 。市场失灵的情况下 ，需要有为政府及时介入
。

3
、该文总体基调是稳定房地产的各项融资。

该文体现了管理层从信贷、信托 、资产管理
、债券等全渠道稳定地产融资
，从开发贷、按揭贷 、并购贷、保交楼
、破产重整、贷款展期 、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，目前融资急迫的领域等 ，明确政策扶持内容 。根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程
、降低风险处置的影响
，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击 ，最终实现房地产平稳
。因此
，该文发布后，有望纠偏过度信贷紧缩 ，缓减流动性陷阱

4、加大政策扶持力度
，部分政策调整和纠偏。

一是，对专项借款下提供的配套融资支持 ，另设子科目管理
，贯彻后进先出的逻辑，贷款期限内不下调风险分类 ，形成不良的
，已尽责的可免则 。专项借款本来是国资背书的引子资金，希望能以此吸引商业金融进入 ，但效果不如人意，主要是进入机构对产生不良的担心
。该政策多方面的创新
，一方面对不良的容忍度提升，打消顾虑；另一方面保障贷款的权益。

二是 ，夯实债券融资的第二支箭 。 11月8日
，银行间市场交易商协会已放出了“第二支箭 ”，扩大民营企业债券融资支持工具 ，以支持包括房企在内的民营企业发债融资
，总支持规模大约2500个亿。紧接着，10日官宣首单融资落地 ，200亿储架式注册发行花落龙湖
。根据254号文
，只要是财务总体健康，短期面临困难的企业 ，都享受债券增信支持
，且有困难偿还的，明确了可以展期 ，有国资背景的企业做增信，债券购置
，相当于信用注入 、定向现金流注入，市场对风险的担心可以打消。

三是 ，股权收购的第三支箭或将发出 。明确了地方政府在属地责任的情况下
，协同银行
、房地产企业、资管公司 、三方机构等一起来推进项目收并购
。这意味着，股权收购的第三支箭或将发出。出险项目收并购在 2021年12月提出 ，效果并不见好
，具体成功案例少，多是合作开发项目方收并购 。此次发文 ，目的就是在政策上做出创新
，提高金融机构收并购的信心
。

当然，除了对风险和不良的容忍 ，展期
、免责的之外
，也需要地方政府积极协调，更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解 ，还需要资产价格无序下跌能止住，才能调动金融机构出手收并购项目。

四是
，贷款集中度过渡期延长，为金融机构投放资金、收并购 、购置债券等创造空间 。

总的看 ，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结
，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资 ，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生
，重点也挺突出，即保交楼
、风险处置、金融消费权益 ，同时也希望向新市民 、租赁等新的地产融资方向转型
。不过
，很多政策之前都有涉及和提及，更关键的是需求端能稳定下来 ，恢复企业自身造血的功能
，这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点，需要资产价格下跌能止住 ，疫情防控对居民未来的担忧能缓解等等 。好的迹象是，后者发生积极变化
，但由于过去涨得太快，基本面突变 ，导致资产价格无法在短期内缓解
，这是政策见效的最大阻碍
。由此，预计整体下行仍将继续 ，但跌幅将开始慢慢收窄。

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“金融16条
”促房地产市场平稳发展

日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势
，部署2023年经济工作重点 。其中，对房地产的两处表述 ，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险 ”的部分提出。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性
，这也是明年房地产政策的重点方向
。

有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点 ，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等
，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力 ，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善 。

限制性政策有望解除

此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”部分提出“支持住房改善
、新能源汽车、养老服务等消费
”
，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展”的表述一脉相承
。

中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置 ，而在着力扩大国内需求方面
，又将支持住房改善消费放在首要位置，充分体现了住房消费的重要作用。

中央财办有关负责人日前表示 ，我国城镇化率仍有较大提升空间
，刚性和改善性住房需求潜力很大 。下一步要持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度
。要着力改善预期 ，扩大有效需求
，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策 ，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策
，解决好新老市民 、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。近期密集出台的政策措施将逐步见效 ，各项政策措施还将继续完善 。

中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点
。

预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开
，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准
、地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了“卖旧买新 ”、“卖小买大
”需求的释放 ，预计在不远的将来
，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽 。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准 ，影响了合理改善的交易便利性
，预计各地普通住宅认定标准有望放宽
。

近期，杭州 、成都
、南京、武汉 、佛山
、东莞等地相继优化限贷限购政策。平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为 ，对比2014～2015年放松周期
，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台 。

在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来 ，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主
，如二套房首付比例下调 、认房认贷政策优化等。

瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台 ，包括降低首付和房贷利率
、一手和二手物业交易减税，甚至向购房者提供补贴
。会议又提到“解决好新市民、青年人等住房问题”
，不排除更多城市放宽购房限制的可能性。

改善房企资产负债

此次中央经济工作会议对房地产的表述，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险 ”部分 ，其中比较有新意的提法是
，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购 ，有效防范化解优质头部房企风险
，改善资产负债状况 。

近期，国务院副总理刘鹤也表态称 ，房地产是国民经济的支柱产业
，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策 ，正在考虑新的举措
，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖
。

“房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素 ，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作
，确保房地产市场平稳发展。
”中央财办有关负责人明确指出，在供给端 ，2022年已出台的政策要持续抓好
，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等 。

改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务
。人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神 ，均提出支持房地产行业重组并购
，改善头部房企资产负债状况。证监会还提出，落实好已出台的房企股权融资政策 ，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企
，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组 。

银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持 ，缓解行业流动性紧张局面
，这也与11月份以来的“金融十六条 ”“三支箭
”“保交楼专项款”“保函置换预售资金 ”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力 ，头部房企资产负债表将率先迎来改善
。

对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为
，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳
”上市开辟了新思路 ，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道
，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

赵可认为，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等 ，路径可能有债转股 、购买不良资产、债务重组加速等
，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利，同时或意味着商业模式有缺陷
、剩余价值低的房企或加速出清 ，中长期有利于行业竞争格局改善 。

亿翰智库则认为
，从股权层面为企业注入信用，尤其是为民营企业注入信用将非常重要
。从国资委角度看 ，可考虑适度放松对国企、央企利润率和资产负债率的考核
，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧 ，促进行业风险的更快化解。央国企入股民营房地产企业，可从源头上解决企业信用问题 。从筹资角度看
，企业新增现金流入会更加顺利且有保障，额度也会相应提升 ，也会提升住房消费者对企业交付的信心
，现金流入会出现改善。

房地产行业迎来金融领域的重磅支持
。近日，央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》） ，涉及开发贷 、信托贷款
、并购贷、保交楼 、房企纾困
、贷款展期、租赁融资 、个人房贷和征信等方面共16条措施。这是央行和银保监会在房企规模性出险1年多来
，首次就房地产金融问题出台专门性文件，被称为“金融支持房地产16条”（以下简称“金融16条 ”） ，在业内引起了强烈反响和广泛关注 。

“保交楼”专款专用

对于“金融16条
”的规定
，多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时均表示，力度之大
、内容之全堪称今年之最
。

近1年来 ，房地产市场面临诸多困难。一方面
，需求端疲软，居民消费意愿下降 ，捂紧钱袋子，商品房销售额降幅明显 。另一方面
，在供给端，开发商资金紧张 ，个别楼盘交付延期
，有的地方还出现了烂尾楼现象
。

“保交楼”一直是有关部门工作的重点，此前 ，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行已经设立“保交楼 ”专项借款
，规模预计达到2000亿元。这笔专项借款封闭运行 、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付 。

针对消费者最关心的“保交楼
”问题 ，《通知》强调
，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行
、专款专用 ，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付
。其中指出：“鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团
，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持 ，推动化解未交楼个人住房贷款风险。 ”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“保交楼
”是房地产业健康发展的重要基础
，也是稳民生的重要体现 。《通知》再次强调要积极做好“保交楼”金融服务 、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益，反映了有关部门对于民生问题的关注
。

给予房企融资配套支持

资金一直是房企发展的命脉。近年来 ，在房地产信托违约风险频发的背景下
，有关部门加大了对房地产融资的监管力度，例如设置房企融资“三道红线 ”等 。

在稳定房地产融资方面 ，《通知》明确指出
，支持开发贷款
、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下 ，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商
，积极通过存量贷款展期 、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付
。根据要求 ，自《通知》印发之日起
，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年 ，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

为了鼓励金融机构参与
，《通知》还对金融机构进入项目
、退出规则、尽职免责等方面作出详细规定 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，该政策对房地产融资的支持力度超前 ，首先
，展期是金融机构防范贷款违约 、防范不良贷款率的重要举措
。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定 ，是化解当前房地产企业风险非常有必要的方式。其次
，此次展期的年限为1年，客观上也说明 ，到明年相关主体也依然要大力支持房企“保交楼
”工作 。各类金融机构要理解这个时间点的设置
，用足
、用好政策，主动扶持房地产企业的“保交楼”工作
。

延期还贷顾虑减轻

此次政策对于购房者延期还贷的个人征信方面也给予了一定的保障。《通知》指出 ，对于因疫情住院治疗或隔离
，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款 ，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整 。

个人住房贷款已调整还款安排的
，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决 、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决
、裁定等调整信用记录报送 ，已报送的予以调整
。金融机构应妥善处置相关征信异议
，依法保护信息主体征信权益。

IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，确保延期还贷工作顺利推进 ，也是保民生的重要体现 。一些符合政策的延期还贷行为
，在征信方面不会受到影响，确保了购房者的合法权益
。

住房租赁再获支持

近年来出台的各类房地产政策通常都会提及住房租赁 ，《通知》也明确了要加大住房租赁金融支持力度。

《通知》表示
，要引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持 。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款 ，不纳入房地产贷款集中度管理。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品
，专项用于租赁住房建设和经营，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点
。

柏文喜认为 ，住房租赁在解决大城市居住问题上发挥着重要作用。通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金来源
，使得相关住房租赁企业规模化 、专业化的水平得到提升，从而有助于加快住房租赁市场建设 ，补齐住房租赁短板 。

利于市场稳定

“‘金融16条’的出台
，对于当前房地产行业来说非常必要
、及时，也将对未来发展产生积极且重要的影响
。 ”58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示 ，房地产行业是经济发展和金融稳定的重要基石
，也是重大的民生需求。“金融16条
”的出台，是“稳地价、稳房价 、稳预期”的具体体现 ，金融政策也从“保需求 ”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企
”
，支持对象范围更广，涵盖了需求端和供给端的融资需求 ，可以有效防范房地产行业发展失速的风险 。

那么
，“金融16条”的出台将会对房地产市场产生哪些积极影响？

张波认为，第一 ，在房地产开发贷款
、信托贷款、债券融资等多种渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解
。第二
，优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快 ，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到控制。第三
，从购房者角度来看，有助于改善市场预期 、稳定信心 ，推动置业者加快入市的脚步 。

“当然
，单靠‘金融16条’的政策拉动，市场全面回升依然有难度 ，但政策的出台
，非常有利于提振市场信心
。 ”张波对记者表示。

值得一提的是，接受记者采访的业内人士都表示 ，“金融16条
”并不意味着楼市政策转向
，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市
、促发展的政策措施落实、落细 ，帮助优质房企纾困解难，让刚需购房者安居乐业 。

关于“央行银保监发文16条支持地产健康发展！专家：地产跌幅将开始慢慢收窄 ”这个话题的介绍
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